Groupe Novimm inc. c. Remax Actif inc., 2009 QCCQ 8559, juge Virgile Buffoni.
Nature de la cause
Il s’agit d’une réclamation pour rétribution par un courtier-collaborateur contre un courtier-inscripteur.
Les faits
La demanderesse est courtier en immeuble mais n’est pas inscrite comme membre d'une chambre immobilière, ce qui l’aurait contrainte de soumettre la présente réclamation à un processus obligatoire d’arbitrage.
Les propriétaires de la résidence vendue en l’instance contactent une représentante de la défenderesse en vue de faire vendre leur résidence. Un contrat de courtage exclusif intervient entre les parties et prévoit le paiement d’une rétribution de 6 % du prix de vente. Comme c’est fréquemment le cas, les propriétaires consentent dans le contrat à ce que la mise en vente soit annoncée sur le service inter-agences de la Chambre immobilière du Grand Montréal. Un couple d’acheteurs intéressés s’adresse ainsi à l’agent inscripteur pour obtenir la fiche descriptive de l’immeuble après quoi il demande de visiter l’immeuble.
Suite à cela, les acheteurs prospectifs contactent leur propre agent (agent-collaborateur) en vue de présenter une offre d’achat qui sera finalement acceptée par les promettant-vendeurs. Les parties se présentent devant le notaire pour procéder à la signature de l’acte de vente et, vu le défaut de l’agent collaborateur d’être présent, le plein montant de la rétribution est remis à l’agent-inscripteur. Ce dernier refuse, malgré plusieurs demandes, de verser sa part de rétribution à l’agent-collaborateur d’où la présente poursuite en réclamation de 3 % de la rétribution.
Prétentions des parties
La demanderesse plaide le libre choix de l’agent immobilier qu’ont les parties à une transaction et, en l’espèce, elle a représenté les acquéreurs. Aussi, la demanderesse plaide que son agent a été la cause efficiente de la vente en réduisant de mille dollars sa rétribution, représentant la somme séparant les parties d’une entente.
En revanche, la défenderesse prétend que la présence d’un agent immobilier ne donne pas droit automatiquement au partage de la rétribution. Encore faut-il que les démarches de cet agent aient été la «cause efficiente de la vente», ce qui donnerait alors droit au paiement de la rétribution. Enfin, elle ajoute que la transaction avait déjà été amorcée lorsque le représentant de la demanderesse s’est immiscé dans la transaction.
Question en litige
À quelle condition le courtier Novimm a-t-il droit au partage de la commission payable au courtier-inscripteur Remax?
Jugement
Le tribunal accueille l’action et condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 6 039,35 $ plus les intérêts et indemnités additionnels, le tout représentant 3 % du prix de vente plus les taxes de vente.
Motifs
Avant de se prononcer sur la pertinence de notion de cause efficiente, le tribunal vide la question de l’obligation d’un courtier de partager sa rétribution avec un courtier-collaborateur. Étonnamment, aucune disposition prescriptive de la loi ne prévoit telle obligation si ce n’est qu’une référence faite à l’obligation du courtier de collaborer avec tout autre membre de sa profession(1).
Dans un deuxième temps, le tribunal s’interroge sur l’applicabilité de la notion de cause efficiente en l’espèce pour en venir à la conclusion que cette notion, importée de la common law, trouve application en droit civil québécois, mais dans les seuls cas d’un contrat verbal ou encore devant un contrat non exclusif entre le courtier et son client. Or, en l’espèce, les parties ont convenu de signer un contrat de courtage exclusif, ce qui donne droit au paiement automatique d’une rétribution si la vente s’effectue dans les délais exprimés par le contrat, que le courtier soit la cause efficiente ou non. Comme les parties ont conclu un contrat exclusif, il reste à appliquer à l’obligation de paiement de la rétribution les termes de l’article 40 des Règles de déontologie imposant à l’agent inscripteur et à l’agent collaborateur de négocier des «conditions raisonnables» sur le partage de la rétribution.
Se référant à un arrêt de la Cour d’appel, le tribunal conclut que cette entente tacite entre courtiers est généralement exprimée par le taux de rétribution offert à l’agent collaborateur dans la fiche d’inscription annoncée dans le service inter-agences. En l’espèce, cette rétribution est fixée à 3 % d’où la conclusion du tribunal qu’il y a eu une entente tacite entre les courtiers pour partager la rétribution à hauteur de 3 % chacun.
Commentaires
Nous partageons entièrement la portée de ce jugement si l’on considère la démarche faite par le tribunal, soit l’obligation de partager la commission entre agents-inscripteurs et agents- collaborateurs, bien que cela relève davantage des us et coutumes que d'une expression formelle par la loi. En effet, il existe des jugements confirmant que l’usage fixe à 50-50 le partage de la rétribution en pareille circonstance.
Aussi, la notion de cause efficiente est généralement écartée par les tribunaux lorsque nous nous retrouvons en présence d’un contrat de courtage exclusif.
Il s’agit notamment de l’article 40 des Règles de déontologie qui se lit comme suit: «Le membre doit, pour favoriser la réalisation d’une transaction visée à l’article 1 de la loi, collaborer avec tout autre membre qui en fait la demande, à des conditions raisonnables préalablement convenues entre eux».
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