La copropriété par actions: la Régie du logement se déclare sans compétence

Par Me Mario Naccarato

Appartements Linton inc. c. Patsalis, R.D.L., 30 novembre 2007, AZ-50574495, Me Linda Boucher, régisseure (requête pour permission d’en appeler rejetée le 2 juin 2009, 2009 QCCQ 5086).

Nature de la cause

Il s’agit d’une demande de résiliation de bail et d’éviction du locataire.

Les faits

Un bail de propriété pour la location d’une unité de logement entre la demanderesse et la mère du défendeur intervient initialement pour la période du 1er juillet 1994 au 30 juin 2009.

Les faits révèlent plutôt qu’il s’agit d’un montage juridique entre la demanderesse et ses différents actionnaires pour créer une forme de copropriété divise.

Or, c’est dans ce contexte que la mère du défendeur devient actionnaire de la demanderesse et un bail pour la location d’une unité d’appartement.

Le litige découle du fait qu’à l’occasion d’une assemblée générale des actionnaires, les actionnaires ont voté une cotisation spéciale s’élevant à 3 millions de dollars dont la part de la cotisation spéciale est de 41 524 dollars pour le défendeur. Ce dernier en acquitte un premier versement mais acquitte sous protêt le deuxième et conteste la réclamation.

Prétentions des parties

Le locateur prétend que la cotisation spéciale réclamée et votée par l’assemblée des actionnaires constitue un loyer additionnel tel que prévu au bail. Aussi, le demandeur ajoute que le «locateur» et ses actionnaires ont constitué une coopérative d’habitation au sens de l’article 1955 C.c.Q. et qu’en conséquence ils sont soustraits de la procédure de fixation du loyer par la Régie du logement. Or, rien n’interdit aux parties de prévoir un loyer sous forme de cotisation spéciale. À cela le «locataire» répond que nous sommes en présence d’une personne morale constituée sous la partie 1A de la Loi sur les compagnies du Québec.

En revanche, le «locataire» prétend que la cotisation spéciale réclamée enfreint l’article 1906 C.c.Q qui prohibe et déclare sans effet toute clause stipulant le réajustement du loyer en cours de bail.

Question en litige

La cotisation spéciale constitue-t-elle du loyer et dans l’affirmative s’agit-il d’un réajustement de loyer prohibé par l’article 1906 C.c.Q.?

Décision

La Régie du logement décline compétence en l’instance et déclare irrecevable la demande du «locateur» telle que formulée.

Motifs

Il ne s’agit point d'une coopérative tel qu’allégué par les procureurs du demandeur. Il s’agit plutôt d'une «corporation coopérative» soit une entité corporative qui ressemble à une copropriété indivise. Cela dit, l’article 1955 C.c.Q. ne saurait trouver application et soustraire les parties à la fixation des loyers par la Régie du logement.

Le tribunal écarte implicitement un arrêt de la Cour d’appel du Québec ayant assimilé cette structure juridique d’occupation d’appartement à un logement soumis à la juridiction de la Régie du logement(1). Dans la présente affaire, certaines dispositions dans la convention dite de bail contiennent des dispositions qui se rapportent à une relation de locateur-locataire alors que d’autres dispositions relèvent davantage d’une convention entre actionnaires. C’est ainsi que la Régie du logement s’emploie à analyser la véritable intention des parties de même que leur rôle respectif dans la convention, ce qui va au-delà des simples termes employés.

Or, au delà des dispositions se rapportant à la qualité d’actionnaire et celles se rapportant à la qualité de locateur-locataire, une autre série de dispositions fait appel à la notion de «copropriété divise». Les parties stipulent une série de dispositions fixant des frais communs de même que la constitution d’un fonds de réserve. De surcroît, certaines dispositions traitent de la charge des copropriétaires quant aux réparations majeures, ce qui, de toute évidence, s’oppose à la notion d’obligation du locateur d’entretenir les lieux loués en procurant la jouissance paisible. Cela se rapproche davantage à un statut de copropriétaire indivis qu’à la qualité de locataire.

Il en est ainsi de la cotisation spéciale qui fait l’objet du présent litige. Cette cotisation s’apparente à cette dernière catégorie de clauses qui, votées par les actionnaires/copropriétaires, obligent ceux-ci à débourser la somme de 3 millions de dollars afin de procéder à des travaux d’envergure.

Cela dit, compte tenu que la compétence de la Régie du logement est exclusive relativement au bail d’un logement(2), et que la présente demande n’entre pas dans cette catégorie, le tribunal précise que la cotisation spéciale faisant l’objet du litige ne tire pas son origine de la relation de locataire/locateur, ce qui lui donnerait juridiction. Plutôt, il s’agit d’un litige entre un actionnaire et une société par actions, ce qui ne relève pas de la compétence de la Régie.

Commentaires

«Oh what a tangled web we weave,
When first we practise to deceive! »

Sir Walter Scott, Marmion, Canto vi. Stanza 17.
Scottish author & novelist (1771 - 1832)

La conversion d’immeubles en copropriété divise est assujettie à un moratoire en vertu duquel les membres de l’agglomération de la Ville de Montréal ont le dernier mot sur toute demande de conversion. Autrement dit, la conversion en copropriété divise est interdite sauf permission spéciale.

Or, certains développeurs immobiliers, avec l’astuce et la collaboration des professionnels du droit, procèdent parfois au montage de structures juridiques qui leur permettaient de contourner le moratoire. En l’espèce, ce montage sui generis qui se contredit à plusieurs endroits nous paraît s’inscrire dans cette pratique de détournement de la loi.

Il n’est pas surprenant que la Régie du logement n’ait pas voulu donner son aval à pareille pratique et ait décliné, devant l’évidence, toute juridiction en pareil cas.

La Régie prend cependant soin de ne pas annuler l’ensemble du document:

«Faut-il conclure pour autant que la clause suivant laquelle la cotisation a été votée et imposée est nulle? Nous ne le croyons pas. Nous sommes plutôt d’avis que chaque aspect du document hybride appelé bail de propriété par les propriétaires doit être interprété séparément, chacun selon ses mérites, en tenant compte de l’intention réelle des parties. Ainsi, une clause jugée nulle pour ce qui est du bail pourrait être admissible et s’imposer aux parties au chapitre de la convention d’actionnaires contenue au même document.»

Ainsi, le litige est tout simplement soustrait de la juridiction de la Régie pour être redirigée vers les tribunaux de droit commun.

Nous nous demandons cependant si ces derniers propos de la Régie du logement esquivent la véritable question qui est de savoir quelle est la portée de la constitution d’une copropriété par actions en vue de contourner les dispositions prohibitives de la Régie du logement.

Le moratoire prohibant la conversion en copropriété divise qui est d’ordre public de direction a pour but de protéger le parc de logements locatifs dans les villes de Montréal et de Québec. Ce montage qu’est la copropriété par actions a pour objectif de faire indirectement ce qu’on ne peut pas faire directement. Autrement dit, par une opération en soit illicite, les parties voudraient contourner les dispositions d'une loi prohibitive. Avec égard pour l’opinion contraire, nous croyons que l’ensemble du projet de constitution de la copropriété par actions devrait être déclaré nul et contraire à l’ordre public, soit en raison du caractère illicite de sa cause, soit en vertu de la règle découlant de la maxime fraus omnia corrumpit.

1. Voir l’arrêt de la Cour d’appel dans Delbuguet c. Cour du Québec, C.S. Montréal 500-17-015597-035 (29 juin 2004), cité à la note 2 de la décision de la Régie du logement.
2. Article 28 de la Loi sur la Régie du logement.

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