Tilquin c. Rubinstein, 2009 QCCQ 13829, juge Suzanne Handman.
Sommaire
La seule présence d’un contaminant dans le sol ne suffit pas pour faire déclarer un immeuble affecté de vice caché. Encore faut-il que l’usage de l’immeuble en soit affecté.
Nature de la cause
Le demandeur intente un recours pour vice caché contre la défenderesse. Au soutien de son action, il allègue qu’un réservoir d’huile à chauffage enfoui dans le sol constitue un vice caché.
Les faits
La défenderesse est poursuivie en qualité d’héritière de sa mère qui a vendu un immeuble au demandeur. Il s’agit de l’immeuble faisant l’objet d’une poursuite pour vice caché.
L’immeuble a été construit dans les années 30, et il est muni d’un système de chauffage à l’huile.
En tout temps pertinent, l’immeuble était cependant muni d’un double système de chauffage soit celui d’origine à l’huile et un deuxième, installé par le conjoint de la mère de la défenderesse en 1985. Il s'agit d’un nouveau système au gaz naturel, mais pour s’assurer que le deuxième système soit suffisant, on conservera le chauffage d’origine.
Avant l’achat de l’immeuble, le demandeur a fait une visite des lieux accompagné par son agent d’immeuble. Il vérifie les principaux systèmes dont le chauffage, l’électricité, la tuyauterie, de même que la toiture.
Le concierge l’informe que le système de chauffage a été changé en 1985 ou 1986 pour un système au gaz et que les tuyaux pour le système à l’huile étaient toujours en place.
Tout est en place pour indiquer qu’un système de chauffage à l’huile existe. Une jauge indique même la quantité d’huile dans le réservoir. Cette jauge est située au vu et au su de tous ayant été présents à l’inspection.
C’est en 1995 que le demandeur, par l’intermédiaire d'une compagnie lui appartenant se portera acquéreur de l’immeuble, bien que les problèmes à l’origine du présent litige se manifestent en 2003 alors que l’hypothèque du demandeur vient à échéance et, à l’occasion d’un nouveau prêt, l’institution financière exige un certificat environnemental «Niveau 1» soit une étude comprenant la recherche de l’historique de la propriété.
C’est ainsi qu’une compagnie spécialisée dans les inspections de sol est engagée. Son rapport conclut à la présence d’un réservoir sous-terrain abandonné de même que la présence d’une jauge indiquant qu’il reste encore environ 1300 litres d’huile dans le réservoir.
Le demandeur prétend que c’est à ce moment qu’il apprend pour la première fois l’existence du réservoir sous-terrain.
Ainsi, l’institution financière requiert une étude plus approfondie et l’enlèvement du réservoir qui aura lieu le 27 juin 2003. De fait, le réservoir contenait encore 1000 litres d’huile sur une capacité de 4500 litres. Le réservoir étant usé par la corrosion, l’huile qu'il contenait s’était écoulée et flottait dans le fond de l’excavation.
Il a fallu pomper 11 150 litres d’eau usée qui était contaminée par l’huile qui s’est échappée du réservoir.
Les travaux de décontamination effectués par le demandeur sont à l’origine de la réclamation de la somme nécessaire à cette fin.
Prétention du demandeur
Le demandeur prétend que l’immeuble est affecté d’un vice caché faisant l’objet d’une garantie légale. Le demandeur ajoute que lors de son inspection préachat il n’a pas constaté la présence de tuyaux faisant partie du chauffage. Il n’a pas vu la jauge non plus compte tenu de l’encombrement des lieux.
Questions en litige
Est-ce que la présence d’un réservoir sous-terrain ayant eu pour conséquence de contaminer le sol constitue un vice caché? Autrement dit, les vices dont se plaint le demandeur sont-ils graves, cachés, inconnus de l’acheteur et antérieurs à l’achat?
Jugement
L’action du demandeur est rejetée avec dépens.
Motifs
La découverte de l’existence d’un réservoir d’huile sous-terrain n’est pas en cause. Comme question de fait, le tribunal en vient à la conclusion que le corridor où se situait la jauge d’huile était en pleine vue au moment de l’inspection préachat de sorte que le demandeur aurait pu en prendre connaissance. Aussi, les tuyaux de remplissage et de ventilation qui se retrouvaient à l’extérieur étaient visibles. De préciser le tribunal:
« Le seul fait de ne pas les avoir vus ne suffit pas pour que le réservoir soit considéré comme caché. Lorsqu’il existe des indices ou signes révélateurs permettant de déceler un problème visant l’immeuble, le vice ne peut être qualifié de caché ». (par. 46)
Voilà pour le caractère apparent du vice. Or, il ne suffit pas que le demandeur ne l’ait pas vu, mais le demandeur doit procéder à un examen sérieux, ce qu’il n’aurait pas fait en l’instance. En effet, l’apparence du vice dont on se plaint aurait pu être constatée par un acheteur inexpérimenté qui, pour pousser l’examen davantage, aurait pu, voire dû, faire appel à un inspecteur plus expérimenté.
Le tribunal poursuit son analyse sur le caractère apparent du vice en précisant que lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’un certain âge, l’acheteur a l’obligation de faire un examen plus approfondi. N’ayant pas agi avec la diligence nécessaire, le tribunal en vient à la conclusion que l’acheteur n’a pas été vigilant et il n’a que lui-même à blâmer: caveat emptor.
Le deuxième élément sur lequel se base le tribunal pour rejeter la demande c’est l’absence de gravité du problème dont on se plaint. Autrement dit, le vice, quel qu’il soit en l’instance, n’affecte pas l’usage du bien de sorte qu’il ne rencontre pas le critère de gravité nécessaire pour constituer un vice caché. Autrement dit, pour les fins de la Loi sur la qualité de l’environnement et ses règlements d’application, le degré de contamination ne peut permettre l’usage à des fins autres que pour fins de location. Or, de toute façon, c’est le motif pour lequel l’acheteur a acheté l’immeuble, soit pour des fins de location. Ainsi, la présence du réservoir sous-terrain n’affecte en rien la capacité du demandeur de louer tous les logements.
Commentaires
Nous partageons entièrement l’avis du tribunal quant à l’absence de gravité du problème dont on se plaint. Il n’est pas rare de voir des certificats émis en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement empêchant l’usage d’un terrain contaminé pour une fin donnée alors qu’il n’affecte en rien l’usage actuel qu’en fait le propriétaire. Le problème se situe davantage au niveau de la possibilité d’obtenir le financement nécessaire en raison des critères stricts que se fixent les institutions prêteuses. Or, un immeuble affecté d’un taux de contamination permettant un usage commercial mais non résidentiel ne peut être qualifié de vice caché ou de vice tout court si l’acheteur n’entendait pas en faire un usage autre que commercial. Pour que le demandeur puisse prétendre à un vice garanti légalement ou conventionnellement, il faut encore qu’il prouve que l’usage dont il ne peut en faire faisait l’objet de sa contre-prestation. Autrement dit, il doit prouver que le vendeur lui vendait l’immeuble pour un usage qui se révélera ultérieurement interdit en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement.
Quant aux remarques du tribunal à l’effet qu’un immeuble d’un certain âge doit faire l’objet d’une inspection plus minutieuse, nous ne partageons pas cet avis car, un immeuble d’un certain âge est plus susceptible d’être affecté d’usure ou de vétusté que de vices cachés de sorte que l’acheteur ne pourrait se plaindre de pourriture dans les cadres de fenêtres ou de l’effritement des fondations en tant que vice caché car ces problèmes affectant un immeuble ancien sont tout à fait normaux et relèvent de la désintégration due à l’usure et à l’âge. Il en serait autrement si le vendeur vendait le même immeuble avec une affirmation à l’effet que la fenestration et les fondations avaient été refaites il y a x nombre d’années auquel cas, une mauvaise réfection pourrait être due à un vice de fabrication ou de conception.
Enfin, sur la question des vices cachés environnementaux, il s’agit d’un phénomène récent attribuable à l’adoption de la Loi sur la qualité de l’environnement et ses dispositions en matière de certificats d’inspection et de publication contre les immeubles attestant de leur état de contamination. Or, l’une des principales causes de contamination de sol est l’écoulement de l’huile à chauffage se trouvant dans les réservoirs accompagnant les systèmes de chauffage à l’huile jadis populaires. Or, nous croyons qu’un acheteur prudent et diligent, devrait, une fois mis au courant de la date de construction de l’immeuble, vérifier si l’immeuble jadis chauffé à l’huile, a fait l’objet d’un changement de système et si une partie de l’ancien système dont le réservoir à l’huile se trouve encore enfoui dans le sol. L’inspection plus poussée résulte du seul fait de l’âge de la bâtisse non parce qu’elle est affectée de plus de vices mais parce que les immeubles construits avant les années 70 sont généralement munis d’un système de chauffage à l’huile.
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