Bonne foi et vices cachés

Par Me Mario Naccarato

De Luca c. Sollazzi, 2010 QCCS 762, juge Robert Castiglio.

Nature de la cause

Il s’agit d’une action en diminution de prix et en dommages et intérêts pour cause de vices cachés.

Les faits

L’acheteur De Luca et son épouse s’intéressent à l’achat d’une maison, en l’occurrence celle mise en vente par les défendeurs. Ils font plusieurs visites afin d’inspecter la propriété sans pourtant être accompagnés d’une personne compétente. La maison en question est construite en 1987 par le vendeur lui-même et a été occupée par celui-ci jusqu’en juin 2006, date à laquelle les acheteurs en prennent possession. Près d’un an après la prise de possession, la fonte des neiges a eu pour effet de causer d’importantes infiltrations d’eau au sous-sol de la maison. L’eau s’est infiltrée principalement par les murs de fondation, la base des murs du garage et le plafond du vestibule du sous-sol se trouvant à l’entrée principale de la maison. L’eau s’infiltrait aussi par le mur arrière dans une pièce construite en retrait des fondations. Il s’agit en fait de la chambre froide.

Suite à ces infiltrations, le demandeur contacte le défendeur qui habite non loin pour lui faire part de ses doléances. Le défendeur lui dit qu’il n’a jamais vécu une telle situation dans la maison vendue.

À l’issue d’une inspection faite par un expert retenu par le demandeur, il appert que de nombreux travaux seront nécessaires pour remédier au problème d’infiltration d’eau dont le remplacement du drain français, la réfection du périmètre extérieur de la maison en lui apposant une membrane étanche de même que l’application de ciment plastique sur les murs de la fondation. Les travaux s’avèrent dispendieux. Finalement, au mois de juin 2009, le demandeur confie la tâche à une firme experte et c’est ainsi qu’il poursuit les défendeurs en diminution de prix et en dommages et intérêts.

Prétentions

Les vendeurs prétendent qu’ils ignoraient l’importance des problèmes affectant leur résidence et que, de toute façon, l’acheteur De Luca était en mesure de se rendre compte de la présence de signes suggérant la présence de moisissure et d’infiltration d’eau. Ceci étant, il aurait dû pousser son inspection en requérant les services d’une personne compétente. Il a fait défaut d’agir ainsi. Il en résulte que les vices sont apparents et la réclamation non fondée.

Questions en litige

Le tribunal formule ainsi les questions en litige:

1. Les vices affectant l’immeuble étaient-ils cachés?
2. Les vendeurs étaient-ils au courant de la situation?
3. Le cas échéant, à quelle indemnité ont droit les acheteurs?

Jugement

La Cour supérieure accueille l’action des demandeurs, condamne les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 60 000 $ avec intérêts, indemnité additionnelle et les entiers dépens y inclus les frais d’experts.

Motifs

Il est admis par les parties que les problèmes d’infiltration d’eau ont commencé plusieurs années avant la vente en raison de la présence de moisissure aux différents endroits du sous-sol.

Ceci dit, le tribunal se réfère aux articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec en matière de vices cachés. L’article 1726 aide à définir le vice caché, tandis que l’article 1728 dispose:

Art. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur.

La combinaison de ces deux articles est désormais interprétée comme suit : le vice affectant l’immeuble doit être caché, bien que si celui-ci est apparent, il peut tout de même être qualifié juridiquement de vice caché si l’acheteur pose des questions sur ledit défaut apparent et qu’il est induit en erreur par le vendeur (1).

Le tribunal prend acte du fait que l’acheteur a visité la maison à quelque neuf reprises. Il a constaté des signes pouvant suggérer la présence de vices cachés, dont:

• Dans la salle de rangement, le gypse au dessus des plinthes de céramique est gonflé;

• En demandant au vendeur s’il y a déjà eu des infiltrations d’eau, celui-ci répond que non et que cela est dû davantage au fait que ça faisait partie du garage et que le lavage des automobiles aurait endommagé le bas des murs; l’acheteur se dit satisfait de cette réponse;

• Dans la chambre froide, l’acheteur aperçoit des traces d’infiltrations d’eau sur le cadrage de porte et encore, à la suite d’une demande, Sollazzi lui répond qu’il y a eu un seul épisode d’infiltration d’eau et que le problème a été corrigé;

• Dans le garage, l’acheteur ne remarque pas les signes d’infiltrations d’eau en raison du fait que lors des visites, le garage est encombré de biens sauf pour trois pieds ce qui rend l’accès et l’inspection difficile;

• Le vide sanitaire est tout aussi encombré rendant l’accès au vendeur pratiquement impossible;

• Si cet espace avait été dégagé, il aurait été possible de constater un état de putréfaction avancé dans les murs.

Le tribunal en vient à la conclusion qu’une inspection visuelle en bonne et due forme du garage et du vide sanitaire aurait permis de constater que les infiltrations d’eau se sont produites à de nombreuses reprises au fil des années. Dans les autres cas, les signes d’infiltrations d’eau constatés par De Luca l’ont amené à questionner le vendeur qui l’a rassuré par ses réponses:

«[68] Si Sollazzi avait répondu honnêtement aux questions de De Luca, ce dernier aurait sûrement procédé à une inspection plus minutieuse de la maison en retenant les services d’un inspecteur en bâtiment ou en exigeant que l’on déplace les objets se trouvant dans le garage et dans le vide sanitaire.
[69] De Luca n’avait aucune raison de douter de la bonne foi de Sollazzi et il a été trompé, non pas par le silence de Sollazzi mais bien par des réponses inexactes à des questions précises. À cet égard, la conduite de De Luca ne s’écarte pas de la conduite qu’aurait adoptée un acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances. 

[…] 

[71] En conséquence, le tribunal conclut que bien que certains signes d’infiltration d’eau étaient apparents, les vices doivent être considérés comme des vices cachés en raison des fausses représentations de Sollazzi.»

Le tribunal ajoute qu’un acheteur raisonnable, prudent et diligent, comme l’exige le Code n’aurait pas poussé son examen plus loin en pareille circonstance.

Le tribunal conclut que les vendeurs étaient bel et bien au courant de la situation et qu’en certains cas, ils auraient camouflé les traces d’infiltrations. Aussi, vu la répétition des infiltrations reconnues par les experts, les vendeurs ne pouvaient pas ignorer le phénomène qui s’est produit. En raison de leurs agissements, et conformément à l’article 1728 C.c.Q., Sollazzi doit indemniser les acheteurs pour les dommages-intérêts que ces derniers ont subis.

Le tribunal tient compte du coût des réparations de même que la dépréciation pour conclure à une condamnation de l’ordre de 60 000 $ plus les frais.

Commentaires

Nous partageons ici entièrement les propos tenus par le tribunal mais souhaitons ajouter ce qui suit. Le tribunal en vient à la conclusion que les fausses représentations des vendeurs ont eu pour effet de convertir les vices apparents en vices cachés. Le tribunal fonde cette conclusion de droit sur l’obligation de bonne foi du Code civil du Québec.

Nous ne croyons pas qu’il soit nécessaire d’avoir recours à la théorie de la bonne foi car pareil mensonge constitue carrément du dol qui, conformément à l’article 1728 C.c.Q., donne droit à des dommages-intérêts additionnels.

Le dol emporte ses propres sanctions. Il n’est pas nécessaire d’avoir recours à la théorie de la bonne foi. Cependant, qu’en est-il si un acheteur fait défaut de constater des signes suggérant la présence de vices affectant l’immeuble et ne fait rien pour pousser son examen en supposant que le vendeur, au courant de la situation, ne dit mot? S’agit-il d’un dol par réticence alors que l’acheteur a le devoir de prudence et de diligence dans son examen préachat? Voilà une hypothèse où chacune des parties a failli à ses obligations: l’acheteur, en ne poussant pas son examen et le vendeur, en ne dévoilant pas un problème qu’il connaît. Lequel des deux manquements mérite, en l’espèce, d’être sanctionné? Nous croyons qu’il s'agit là d’un cas où l’obligation de bonne foi intervient et oblige, par une obligation plus intense que celle de prudence et de diligence, à dévoiler la présence des vices affectant l’immeuble. Le manquement à l’obligation de bonne foi est plus grave et répugnant que le manquement à l’obligation de prudence et de diligence. Voilà qui aurait pour effet de convertir aussi des vices apparents en vices cachés.

1. Paragraphe 35 du jugement citant deux arrêts de la Cour d’appel: Placements Jacpar inc. c. Banzakour, [1989] R.J.Q. 2309 (C.A.) et Proulx-Robertson c. Collins, C.A. Montréal 500-09-000156-877 (5 février 1992).

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