Responsabilité du promoteur contractant par la voie d’un contrat préconstitutif et qui transfère plutôt le contrat à une société déjà formée

Par Me Jean Turgeon

Dans l’affaire 8 PDC Inc. c. Furfaro(1), une personne a signé un bail en s’engageant à constituer une société qui l’assumera. Ce contrat prévoit que cette personne signe ce bail au nom d’une compagnie à être formée et qu’elle demeure personnellement liée tant que ce bail ne sera pas repris par cette nouvelle compagnie qui devra remettre au locateur une copie certifiée de la résolution confirmant que la compagnie assume le bail. Plutôt que de constituer une nouvelle compagnie, le locataire a décidé d’activer une compagnie inopérante et de payer les loyers par son intermédiaire. Quelques années plus tard, il y a eu cessation des paiements et le locateur a poursuivi l’individu personnellement et cette compagnie. Le tribunal a condamné solidairement l’individu et la compagnie pour les loyers échus. Selon la cour, il résulte des articles 123.7 et 123.8 L.C.Q., qu’un individu signant un bail au nom d’une compagnie à être constituée demeure responsable personnellement du bail tant que la compagnie ne l’a pas ratifié à moins qu’il se soit dégagé expressément de sa responsabilité personnelle(2). Il demeure évidemment redevable lorsque le contrat de bail stipule sa responsabilité personnelle tant que le conseil d’administration dont il est seul administrateur, actionnaire et dirigeant n’assumera pas ce bail de manière irrévocable et inconditionnelle(3). Pour s’exonérer, cet individu ne peut par la suite alléguer qu’une société, déjà formée mais qui est une coquille vide et inopérante, est la véritable locataire car ce n’est pas la personne visée dans le contrat de bail(4). Le fait d’activer une autre société et de lui faire payer les loyers ne libère pas l’individu en raison du contrat de bail tel qu’il l’a signé(5).

Cette décision Furfaro amène quelques commentaires. Tout d’abord, il nous semble douteux d’appliquer les articles 123.7 et 123.8 L.C.Q. lorsque la compagnie, contrairement à ce qui a été prévu dans le contrat, n’a pas été constituée. En effet, il est difficile de voir comment on peut appliquer la Loi sur les compagnies quand une compagnie n’a pas été formée en vertu de cette loi, à moins que le contrat préconstitutif ait prévu la formation d’une compagnie en vertu de cette loi. Le même principe, plus général, se retrouve aux articles 319 et 320 C.c.Q., mais encore là, son application présuppose la formation d’une personne morale. Le défaut de former la compagnie ou la personne morale constitue alors une faute contractuelle engageant la responsabilité contractuelle de l’individu en vertu de l’article 1458 C.c.Q. puisque celui-ci a contracté au nom d’une personne qui n’existait pas à ce moment et qui n’existera finalement pas.

En l’espèce, Furfaro s’était engagé à former une personne morale et il a plutôt choisi de réanimer une compagnie inopérante, ce qui, strictement, ne rencontre pas les conditions du bail qui obligeaient à la formation d’une nouvelle compagnie ou société. Le tribunal considère que cela suffit pour de retenir la responsabilité personnelle de Furfaro. À cet égard, nous émettons certaines réserves, non pas sur l’éventuelle responsabilité de Furfaro, mais sur ce motif de défaut de constitution d’une nouvelle entité. Les objectifs législatifs des articles 123.7 et 123.8 L.C.Q., de même que ceux des articles 319, 320 C.c.Q. et 14 L.C.S.A. d’ailleurs, sont de valider les contrats préconstitutifs et de protéger le tiers contractant en retenant la responsabilité du promoteur entre la constitution de l’entité et la ratification du contrat par celle-ci. Les textes législatifs énoncent bien le principe de cette responsabilité qui ne peut être écartée que si le contrat le prévoit expressément. Le défaut du promoteur de faire en sorte que le contrat soit assumé par une compagnie ou une société engage donc sa responsabilité. Il est implicite des textes de loi que la personne indique qu’une autre personne assumera le contrat et il est fait mention d’une entité à constituer parce qu’elle n’existe pas encore. En effet, si cette compagnie ou société existe déjà, ce sont les règles du mandat qui vont s’appliquer.

C’est pourquoi nous avons certaines difficultés avec le motif que la responsabilité découle du défaut de constituer une nouvelle compagnie ou société tel que prévu dans le contrat de bail. Certes, il n’y a pas eu de constitution d’une nouvelle société, mais le contrat a été assumé par une autre qui était inopérante jusqu’alors. De plus, cette situation a perduré pendant quelques années, le locateur acceptant les chèques de cette société durant cette période. L’article 1425 C.c.Q. indique bien que «Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés» tandis que l’article 1426 C.c.Q. mentionne que l’on doit tenir compte pour interpréter le contrat «de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue». Le locateur qui signe un bail veut avoir certaines garanties quand la personne qui le négocie lui indique qu’elle ne sera pas le locataire. Lorsqu’un individu annonce qu’il ne sera pas le locataire mais une autre personne, en l’occurrence une compagnie ou une société qu’il désire former, il est normal que le locateur se protège en insérant une clause de responsabilité de l’individu qui négocie le contrat. Essentiellement, l’intention des parties était que le locataire ne sera pas la personne négociant le contrat mais une autre, une personne morale formée ultérieurement pour assumer le bail.

Baser le recours sur le défaut de constituer une nouvelle société ou compagnie, tel que prévu au contrat de bail, devient un exercice déraisonnable et abusif des droits selon les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. En l’espèce, le fait d’opérer avec une société réanimée qui n’a jamais fonctionné dans les faits (une compagnie «tablette») ou une nouvelle compagnie ou société ne change rien quant à la protection du créancier, l’une n’étant pas plus solvable que l’autre au départ. Certes, au sens strict, Fufaro ne respecte pas le contrat de bail parce qu’il n’a pas formé une nouvelle entité pour assumer le bail. Mais le locateur a accepté des chèques d’une compagnie pendant plusieurs années sans rien dire et il pouvait penser que c’était effectivement la compagnie qui devait être formée en vertu du contrat. Même si le locateur était dans l’erreur et qu’il aurait faute contractuelle de Fufaro, encore faut-il que cette faute ait causé un préjudice au locateur. Or, on se demande ici quel préjudice spécifique est subi par le locateur suite au changement de cap de Furfaro. Rien dans la preuve ne permet de démontrer que la formation d’une nouvelle entité aurait modifié le quantum de responsabilité quant au bail. Si le choix de Furfaro visait une fin illégale, en l’occurrence éviter le paiement du créancier, alors les articles 317 et 1457 C.c.Q. seraient entrés en jeu pour faire abstraction de la personnalité juridique distincte de la personne morale et retenir sa responsabilité personnelle.

1. 8 PDC Inc. c. Furfaro, C.S., Montréal, 01-04-2009, 2009 QCCS 1451, 20 pages, porté en appel, par. 60-61.
2. 8 PDC Inc. c. Furfaro, C.S., Montréal, 01-04-2009, 2009 QCCS 1451, 20 pages, porté en appel, par. 64-65.
3. 8 PDC Inc. c. Furfaro, C.S., Montréal, 01-04-2009, 2009 QCCS 1451, 20 pages, porté en appel, par. 60-61.
4. 8 PDC Inc. c. Furfaro, C.S., Montréal, 01-04-2009, 2009 QCCS 1451, 20 pages, porté en appel, par. 63 et 65.
5. 8 PDC Inc. c. Furfaro, C.S., Montréal, 01-04-2009, 2009 QCCS 1451, 20 pages, porté en appel, par. 65 et 66.

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