Bulletin CCH juriste de février 2010, Volume 12, No 2

Le Bulletin CCH juriste de février 2010, Volume 12, No 2, comprend les articles suivants :

• Un débiteur voit sa part de la valeur nette du patrimoine familial transférée à une fiducie au bénéfice de ses enfants
• Vice caché environnemental: les recours se multiplient

Un débiteur voit sa part de la valeur nette du patrimoine familial transférée à une fiducie au bénéfice de ses enfants

Par Me Marie Christine Kirouack


Droit de la famille – 093071, 2009 QCCA 2460, juges Rochette, Bich et Kasirer.
Les fiducies alimentaires: outil peu utilisé de notre Code mais auquel il serait sans doute utile de faire appel plus fréquemment dans le cas de débiteurs rébarbatifs ou récalcitrants. À ce propos, la Cour d’appel, sous la plume du juge Kasirer, nouvellement nommé, vient de rendre un arrêt qui traite spécifiquement, et en profondeur, de cette question dans Droit de la famille - 093071. Ce dossier, faut-il le souligner, est âprement contesté et a donné lieu, dans le cadre des procédures de divorce, à deux appels dont celui sous étude.

Sommairement, le 14 septembre 2007, la juge Trahan prononce le divorce des parties et, à titre de mesures accessoires, accorde la garde des deux fils de 7 et 9 ans au père, lequel réside en Suède. Elle ordonne à la mère de lui verser des aliments pour leurs enfants. Les questions patrimoniales relatives sont scindées du reste du dossier et jugement quant à cet aspect du litige, sera prononcé subséquemment par ce même Tribunal.

Appel est accueilli en décembre qui suit, date à laquelle, la Cour accorde de façon provisoire, la garde des enfants à la mère, modifie l’ordonnance alimentaire, pour enjoindre au père de verser dorénavant une pension alimentaire au bénéfice des enfants et, par la même occasion, la Cour ordonne la tenue d’une expertise en regard de la garde et retourne le dossier en première instance pour une réévaluation de la garde, suite au dépôt du rapport de la nouvelle expertise, celle-ci devant avoir lieu avant le début de la nouvelle année scolaire.

Le 20 juin 2008, suite au dépôt de la nouvelle expertise, le juge Fraiberg tranche de façon définitive la question de la garde des enfants pour la confier à la mère. Il ordonne également au père, de payer à titre de pension pour ses fils, une somme mensuelle de 1 353,91 $, de même des arrérages alimentaires de 2 763,24 $. Ni l’une, ni l’autre des parties ne se pourvoit de ce jugement.

Trois jours plus tard, soit le 23 juin 2008, la juge Trahan rend son jugement en ce qui concerne les questions patrimoniales au présent dossier. La Cour d’appel souligne l’importance de la chronologie des susdits jugements. Ainsi, au moment de rendre jugement, le juge Fraiberg ignorait quel serait le partage des biens des parties et, en ce sens, ne pouvait savoir si les actifs du débiteur alimentaire pourraient servir à garantir ses obligations alimentaires, ne sachant ce que seraient ces actifs. Le juge s’est donc contenté de constater que, dès juin 2008, des arrérages s’étaient accumulés.

Si la juge Trahan pour sa part, n’a pas eu à trancher les questions relatives au quantum alimentaire lui-même, elle a cependant été saisie des demandes de la créancière, quant à l’opportunité de constituer une fiducie alimentaire au bénéfice des enfants, et de la possibilité d’user du condominium du débiteur en Suède pour le constituer.

Madame fait appel de ce jugement, notamment en ce qui concerne le refus d’ordonner la constitution d’une fiducie alimentaire au bénéfice des enfants. Elle fait de même en ce qui concerne certaines constatations de faits et de droit qui touche le partage de la valeur du patrimoine familial et du régime matrimonial.

Le Tribunal de première instance a refusé d’accorder la demande de la créancière de créer une fiducie alimentaire au bénéfice des enfants, car aucune preuve ne lui a été apportée, qu’il était légalement possible de constituer une telle fiducie sous le Code civil, avec comme actif principal, un immeuble situé en Suède.

En appel, la créancière a postulé sa demande différemment pour réclamer cette fois, que le reliquat de la somme de 172 891,04 $ due à Monsieur en lien avec le partage de la valeur nette des biens constituant le patrimoine familial, soit transféré dans le patrimoine de la fiducie à être constituée. Elle réclame d’abord que les sommes qui lui sont dues à titre d’arrérages de pension alimentaire, puissent être prélevées à même la susdite somme. De la même façon, elle demande qu’elle puisse déduire de ladite somme, la valeur de la dette que doit Monsieur à ses anciens procureurs, laquelle est garantie par lien hypothécaire en faveur de ces derniers, lui permettant ainsi, d’obtenir mainlevée du droit réel grevant l’immeuble.

La Cour d’appel tranche d’abord la question de savoir si la demande telle que formulée, constitue une demande nouvelle, n’ayant pas de lien avec le débat originel auquel cas, la Cour n’entendrait pas cette demande, ou si celle-ci ne constitue finalement que la même question, mais avec des modalités d’application qui, elles peuvent différer. Prenant appui sur maints arrêts, et notamment sur l’arrêt rendu dans Pitre et Durand Inc. (Syndic de), [1990] R.J.Q. 2008 (C.A.), p. 2093 elle cite:

«Le principe à ce sujet me paraît être qu’une partie ne peut soulever en appel un argument entièrement nouveau qui n’a pas été soulevé en première instance quand un tel argument, s’il avait été soulevé, aurait pu donner ouverture à des éléments additionnels de preuve.» (par. 48)

La Cour conclut que la demande relative à la constitution d’une fiducie n’est pas un nouvel argument et que Monsieur a eu amplement l’opportunité de faire une preuve quant à sa position sur l’opportunité de constituer une telle fiducie. Le fait que Madame requiert désormais que celle-ci soit constituée à même la part de Monsieur dans le partage de la valeur nette des biens constituant le patrimoine familial, soit la part indivise de Monsieur dans la résidence familiale, n’en fait pas pour autant un argument entièrement nouveau au sens de la jurisprudence et, à l’encontre duquel, une partie n’aurait pas pu faire toute la preuve qui lui était nécessaire, et la Cour de conclure que:

“There is no injustice to Mr. J. in our considering the argument on appeal. The trial judge directed her attention to the issue as to whether a Quebec trust could be established using an immovable in Sweden, expressing her doubts as to whether Swedish law includes a law of trust. It is true that she did not inquire as to whether an alimentary trust could be established using other property of Mr. J., including funds owed to him by Ms. T. as a result of the division of matrimonial property. Nevertheless, the broader issue as to the appropriateness of creating an alimentary trust was in play at trial and is properly before us here.” (par. 51)

Cet aspect de l’arrêt ayant été décidé, la question qui demeure, telle que circonscrite par la Cour, se résume à décider s’il est approprié pour une Cour, de nommer l’un des ex-époux, fiduciaire et donc chargé d’administrer les fonds transférés à la fiducie par l’autre conjoint, quand ce dernier conserve un intérêt dans la fiducie en qualité de bénéficiaire? Question à laquelle, la Cour répondra par l’affirmative.

Traditionnellement vue comme un mécanisme de protection en droit de la famille, la fiducie alimentaire (art. 591 C.c.Q.) constitue l’une des rares circonstances où une fiducie établie par jugement est, selon le libellé de l’article 1262 C.c.Q., autorisée par la loi. Il nous faut comprendre comme l’explique la Cour, que l’obligation alimentaire est elle, indépendante de la fiducie qui en garantit l’exécution:

«The alimentary trust rests on a patrimony, alluded to in articles 1260 and 1261 C.C.Q., that is appropriated to the purpose of securing the payment of support by the alimentary debtor. The support obligation spoken to in article 591 C.C.Q. therefore has an independent existence from the trust that is marshalled, as an accessory, to secure its performance. In this way, it is unlike the constructive trust in the common law which, in many circumstances, can itself fashion substantive remedies and give rises to new property rights in family law matters. Notwithstanding the fact that the court may "order the constitution of a trust" pursuant to article 591 C.C.Q., the trust itself does not create new, substantive support obligations beyond the original alimentary order which, in this case, is found in the judgment of Fraiberg J. of June 20, 2008.» (par. 54)

C’est donc exclusivement pour garantir l’obligation déjà liquidée, au sens du quantum alimentaire, que la fiducie peut être constituée. Mais cette garantie va plus loin qu’une simple garantie future, à laquelle, il ne serait fait appel qu’en cas de défaut futur du débiteur. En ce sens, comme l’écrit la Cour, la fiducie peut servir à exécuter, dans le temps, l’obligation alimentaire et non servir exclusivement à garantir la non-exécution future du débiteur alimentaire. En résumé, comme le décrit la Cour, la mécanique entourant la constitution et le fonctionnement de la fiducie opère de la façon suivante:

“Thus the trustee can be charged, using the capital and income of property transferred in trust by the alimentary debtor or in his or her name, to pay the alimentary creditors who are named as beneficiaries of the trust. This is the request made here: Ms. T., as a trustee, would administer property that presently belongs to Mr. J. but that would be transferred to a trust patrimony, by him or in his name as settlor, to the benefit of the children to the extent of their right to support. The J. children would of course be beneficiaries under the trust. While no longer owner of the property, Mr. J. would himself also be a beneficiary to the extent that the fund has any property remaining in it at the termination of the trust.” (par. 55)

Cependant, il faut souligner que contrairement à une somme globale, laquelle peut relever le débiteur de toute obligation alimentaire future, la constitution d’une fiducie vise exclusivement à garantir le versement des obligations alimentaires, elle ne l’éteint pas. Cela a comme conséquence qu’advenant que la fiducie vienne à manquer de liquidités, pour exécuter le versement des aliments, recours pourra à nouveau être pris à l’encontre du débiteur pour que celui-ci voit au paiement de la pension:

«It bears mentioning that property held in trust, even when used as a fund, is unlike a lump sum alimentary payment in that the transfer of the capital amount to the trust patrimony does not relieve the debtor of his or her support obligation. In the event, say, that the funds held on trust were lost or depleted before the alimentary obligation set by Fraiberg J. was extinguished, Mr. J. would still be obliged, barring a change in that obligation, to pay the monthly amount of support.» (par. 55)

Quant aux droits mêmes du fiduciaire, la Cour spécifie clairement que contrairement au trust de common law, le fiduciaire n’est pas propriétaire des biens de la fiducie, ni ne jouit d’un droit de propriété sui generis. Ses droits en regard de la fiducie ou ses pouvoirs se limitent à un rôle d’administrateur qu’il doit exercer pour les bénéficiaires de la fiducie:

“Instead of a proprietary entitlement, the trustee has "powers" (pouvoirs) of administration to be exercised on behalf of the beneficiaries, as opposed to "legal rights" (droits subjectifs) to be exercised in his or her own interest.” (1)

De fait comme l’écrit la Cour, en droit civil québécois, personne n’est propriétaire des biens de la fiducie, hormis la fiducie elle-même:

“Moreover under Quebec law, the beneficiary is not a "beneficial" or "equitable" owner as he or she is in the common law. As article 1261 C.C.Q. provides, neither the trustee nor the beneficiary has a "real right" in the trust patrimony.(par. 56)

Le cumul d’arrérages est un des facteurs à soupeser bien que celui-ci, à lui seul, ne saurait constituer le facteur décisif. Lorsqu’à cet élément, s’ajoute le fait que les biens du débiteur sont ou seront bientôt hors de la juridiction du Tribunal, alors, il est approprié d’ordonner la constitution d’une telle fiducie:

“The fact that Mr. J. is in arrears is a compelling reason to establish an alimentary trust even if it is not in itself a decisive factor. Citing some of the early cases under article 591 C.C.Q., commentators have noted that a further justification for the establishment of an alimentary trust is the presence of indications that the enforcement of the obligation will be made more difficult because the debtor and his or her assets are in, or may soon be in, another jurisdiction(2). Mr. J. here resides in Sweden, has his principal assets there except for his claim on the [Address 1] property, and did not attend the hearing or submit written arguments. While none of these factors can decide the matter taken alone, together they provide justification for the establishment of an alimentary trust.” (par. 59)

La probabilité que le débiteur exécutera ou n’exécutera pas l’ordonnance alimentaire est une des considérations principales dans la décision d’ordonner ou non la constitution d’une telle fiducie écrit la Cour. En l’espèce, vu l’historique du débiteur, considérant notamment que Monsieur n’a effectué aucun versement alimentaire suite au jugement rendu par le juge Fraiberg et qu’à l’époque du jugement rendu par ce dernier, celui-ci avait déjà commencé à cumuler des arrérages alimentaires envers ses enfants. Comme à ces éléments s’ajoute le fait que, les actifs du débiteur seront sous peu exclusivement en Suède, la Cour est d’opinion qu’il y a lieu d’ordonner la constitution d’une telle fiducie pour garantir l’exécution de l’obligation alimentaire. Par ailleurs, la nomination de Madame, en qualité de fiduciaire est la solution la plus efficace en l’espèce écrit la Cour (par. 57).

En conclusion, la Cour déclare que la fiducie bénéficie d’une autre qualité en ce que celle-ci encadrera de façon juridique, la relation entre les parties en obligeant dans un cadre strict, l’exécution des obligations alimentaires dues aux enfants. Ainsi, Madame sera contrainte à administrer pour le seul bénéfice des enfants les actifs de la fiducie et empêchera Monsieur de divertir ses actifs à des buts autres que l’exécution de ses obligations alimentaires envers ses enfants:

«the alimentary trust may be thought of as having a further virtue. The trust presents a legal framework for the relationship between the parties that will bring structure and discipline to the performance of the support obligation to the obvious advantage of the children. The law carefully constrains Ms. T.'s prerogatives, as trustee, to powers that she can only exercise in a disinterested fashion in service of the purpose of the trust. The law also constrains Mr. J.'s ability to divert his property to a purpose other than that of support for the children while giving him certain rights to oversee, both as beneficiary and settlor, the administration of the trust patrimony by the trustee or trustees.» (par. 59)

En conséquence, après évalué la valeur nette des biens du patrimoine familial à laquelle chacune des parties a droit et ordonné qu’une fiducie soit constituée pour garantir les obligations alimentaires du débiteur à l’égard de ses enfants, la Cour permet que la somme de 20 000 $ due aux procureurs de Monsieur soit prise à même la part de ce dernier et leur soit remise afin que mainlevée du lien hypothécaire puisse être obtenue. La Cour liquide également les arrérages de pension qui sont dues à Madame, à la somme de 41 226,24 $, et opère compensation entre cette somme et celle due par Madame à Monsieur, à titre de partage du patrimoine familial. La Cour ordonne alors que le reliquat dû à Monsieur, soit une somme de 130 724,91 $ soit transférée à la fiducie qui doit être constituée au bénéfice des enfants des parties. De même, la Cour ordonne que les enfants soient nommés bénéficiaires de la fiducie, et ce, dans les limites de leurs droits à des aliments tels que déterminés par le juge Fraiberg ou par toute autre Cour compétente qui pourrait modifier ce jugement par la suite. La Cour nomme Madame, fiduciaire et donne acte de son acceptation de cette charge. La Cour fait de même à l’égard d’une autre personne et ordonne que, dans un cas comme dans l’autre, les fiduciaires agissent à titre gracieux.

Finalement, après avoir rendu diverses ordonnances accessoires garantissant l’exécution de l’ordonnance alimentaire par ladite fiducie, la Cour nomme Monsieur bénéficiaire de la fiducie, mais dans ce dernier cas, à titre bénéficiaire du reliquat de la fiducie, s’il en est, au terme de l’obligation alimentaire.

Il nous faut donc retenir qu’une telle fiducie pourra être ordonnée si le débiteur a cumulé des arrérages ou s’il existe à ce jour, des difficultés importantes quant à l’exécution de l’ordonnance alimentaire et qu’à cet élément, s’ajoute le fait que les biens du débiteur seront sous peu hors de la juridiction ou qu’il est prévisible que ceux-ci disparaissent, rendant illusoire, toute tentative d’exécution du jugement par d’autres moyens.

1. The distinction between «pouvoirs» and «droits subjectifs» is drawn by Madeleine Cantin Cumyn, «Le pouvoir juridique», (2007) 52 McGill L.J. 215, p. 225: «le pouvoir se définit comme une prérogative conférée à une personne dans l’intérêt d’autrui ou pour la réalisation d’un but, alors que le droit subjectif est une prérogative conférant à son titulaire un avantage dans son intérêt propre».
2. Sylvio Normand, Introduction au droit des biens, Montréal, Wilson & Lafleur, 2000, p. 327.

Vice caché environnemental : les recours se multiplient

Par Me Mario Naccarato

Tilquin c. Rubinstein, 2009 QCCQ 13829, juge Suzanne Handman.

Sommaire

La seule présence d’un contaminant dans le sol ne suffit pas pour faire déclarer un immeuble affecté de vice caché. Encore faut-il que l’usage de l’immeuble en soit affecté.

Nature de la cause

Le demandeur intente un recours pour vice caché contre la défenderesse. Au soutien de son action, il allègue qu’un réservoir d’huile à chauffage enfoui dans le sol constitue un vice caché.

Les faits

La défenderesse est poursuivie en qualité d’héritière de sa mère qui a vendu un immeuble au demandeur. Il s’agit de l’immeuble faisant l’objet d’une poursuite pour vice caché.

L’immeuble a été construit dans les années 30, et il est muni d’un système de chauffage à l’huile.

En tout temps pertinent, l’immeuble était cependant muni d’un double système de chauffage soit celui d’origine à l’huile et un deuxième, installé par le conjoint de la mère de la défenderesse en 1985. Il s'agit d’un nouveau système au gaz naturel, mais pour s’assurer que le deuxième système soit suffisant, on conservera le chauffage d’origine.

Avant l’achat de l’immeuble, le demandeur a fait une visite des lieux accompagné par son agent d’immeuble. Il vérifie les principaux systèmes dont le chauffage, l’électricité, la tuyauterie, de même que la toiture.

Le concierge l’informe que le système de chauffage a été changé en 1985 ou 1986 pour un système au gaz et que les tuyaux pour le système à l’huile étaient toujours en place.

Tout est en place pour indiquer qu’un système de chauffage à l’huile existe. Une jauge indique même la quantité d’huile dans le réservoir. Cette jauge est située au vu et au su de tous ayant été présents à l’inspection.

C’est en 1995 que le demandeur, par l’intermédiaire d'une compagnie lui appartenant se portera acquéreur de l’immeuble, bien que les problèmes à l’origine du présent litige se manifestent en 2003 alors que l’hypothèque du demandeur vient à échéance et, à l’occasion d’un nouveau prêt, l’institution financière exige un certificat environnemental «Niveau 1» soit une étude comprenant la recherche de l’historique de la propriété.

C’est ainsi qu’une compagnie spécialisée dans les inspections de sol est engagée. Son rapport conclut à la présence d’un réservoir sous-terrain abandonné de même que la présence d’une jauge indiquant qu’il reste encore environ 1300 litres d’huile dans le réservoir.

Le demandeur prétend que c’est à ce moment qu’il apprend pour la première fois l’existence du réservoir sous-terrain.

Ainsi, l’institution financière requiert une étude plus approfondie et l’enlèvement du réservoir qui aura lieu le 27 juin 2003. De fait, le réservoir contenait encore 1000 litres d’huile sur une capacité de 4500 litres. Le réservoir étant usé par la corrosion, l’huile qu'il contenait s’était écoulée et flottait dans le fond de l’excavation.

Il a fallu pomper 11 150 litres d’eau usée qui était contaminée par l’huile qui s’est échappée du réservoir.

Les travaux de décontamination effectués par le demandeur sont à l’origine de la réclamation de la somme nécessaire à cette fin.

Prétention du demandeur

Le demandeur prétend que l’immeuble est affecté d’un vice caché faisant l’objet d’une garantie légale. Le demandeur ajoute que lors de son inspection préachat il n’a pas constaté la présence de tuyaux faisant partie du chauffage. Il n’a pas vu la jauge non plus compte tenu de l’encombrement des lieux.

Questions en litige

Est-ce que la présence d’un réservoir sous-terrain ayant eu pour conséquence de contaminer le sol constitue un vice caché? Autrement dit, les vices dont se plaint le demandeur sont-ils graves, cachés, inconnus de l’acheteur et antérieurs à l’achat?

Jugement

L’action du demandeur est rejetée avec dépens.

Motifs

La découverte de l’existence d’un réservoir d’huile sous-terrain n’est pas en cause. Comme question de fait, le tribunal en vient à la conclusion que le corridor où se situait la jauge d’huile était en pleine vue au moment de l’inspection préachat de sorte que le demandeur aurait pu en prendre connaissance. Aussi, les tuyaux de remplissage et de ventilation qui se retrouvaient à l’extérieur étaient visibles. De préciser le tribunal:

« Le seul fait de ne pas les avoir vus ne suffit pas pour que le réservoir soit considéré comme caché. Lorsqu’il existe des indices ou signes révélateurs permettant de déceler un problème visant l’immeuble, le vice ne peut être qualifié de caché ». (par. 46)

Voilà pour le caractère apparent du vice. Or, il ne suffit pas que le demandeur ne l’ait pas vu, mais le demandeur doit procéder à un examen sérieux, ce qu’il n’aurait pas fait en l’instance. En effet, l’apparence du vice dont on se plaint aurait pu être constatée par un acheteur inexpérimenté qui, pour pousser l’examen davantage, aurait pu, voire dû, faire appel à un inspecteur plus expérimenté.

Le tribunal poursuit son analyse sur le caractère apparent du vice en précisant que lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’un certain âge, l’acheteur a l’obligation de faire un examen plus approfondi. N’ayant pas agi avec la diligence nécessaire, le tribunal en vient à la conclusion que l’acheteur n’a pas été vigilant et il n’a que lui-même à blâmer: caveat emptor.

Le deuxième élément sur lequel se base le tribunal pour rejeter la demande c’est l’absence de gravité du problème dont on se plaint. Autrement dit, le vice, quel qu’il soit en l’instance, n’affecte pas l’usage du bien de sorte qu’il ne rencontre pas le critère de gravité nécessaire pour constituer un vice caché. Autrement dit, pour les fins de la Loi sur la qualité de l’environnement et ses règlements d’application, le degré de contamination ne peut permettre l’usage à des fins autres que pour fins de location. Or, de toute façon, c’est le motif pour lequel l’acheteur a acheté l’immeuble, soit pour des fins de location. Ainsi, la présence du réservoir sous-terrain n’affecte en rien la capacité du demandeur de louer tous les logements.

Commentaires

Nous partageons entièrement l’avis du tribunal quant à l’absence de gravité du problème dont on se plaint. Il n’est pas rare de voir des certificats émis en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement empêchant l’usage d’un terrain contaminé pour une fin donnée alors qu’il n’affecte en rien l’usage actuel qu’en fait le propriétaire. Le problème se situe davantage au niveau de la possibilité d’obtenir le financement nécessaire en raison des critères stricts que se fixent les institutions prêteuses. Or, un immeuble affecté d’un taux de contamination permettant un usage commercial mais non résidentiel ne peut être qualifié de vice caché ou de vice tout court si l’acheteur n’entendait pas en faire un usage autre que commercial. Pour que le demandeur puisse prétendre à un vice garanti légalement ou conventionnellement, il faut encore qu’il prouve que l’usage dont il ne peut en faire faisait l’objet de sa contre-prestation. Autrement dit, il doit prouver que le vendeur lui vendait l’immeuble pour un usage qui se révélera ultérieurement interdit en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement.

Quant aux remarques du tribunal à l’effet qu’un immeuble d’un certain âge doit faire l’objet d’une inspection plus minutieuse, nous ne partageons pas cet avis car, un immeuble d’un certain âge est plus susceptible d’être affecté d’usure ou de vétusté que de vices cachés de sorte que l’acheteur ne pourrait se plaindre de pourriture dans les cadres de fenêtres ou de l’effritement des fondations en tant que vice caché car ces problèmes affectant un immeuble ancien sont tout à fait normaux et relèvent de la désintégration due à l’usure et à l’âge. Il en serait autrement si le vendeur vendait le même immeuble avec une affirmation à l’effet que la fenestration et les fondations avaient été refaites il y a x nombre d’années auquel cas, une mauvaise réfection pourrait être due à un vice de fabrication ou de conception.

Enfin, sur la question des vices cachés environnementaux, il s’agit d’un phénomène récent attribuable à l’adoption de la Loi sur la qualité de l’environnement et ses dispositions en matière de certificats d’inspection et de publication contre les immeubles attestant de leur état de contamination. Or, l’une des principales causes de contamination de sol est l’écoulement de l’huile à chauffage se trouvant dans les réservoirs accompagnant les systèmes de chauffage à l’huile jadis populaires. Or, nous croyons qu’un acheteur prudent et diligent, devrait, une fois mis au courant de la date de construction de l’immeuble, vérifier si l’immeuble jadis chauffé à l’huile, a fait l’objet d’un changement de système et si une partie de l’ancien système dont le réservoir à l’huile se trouve encore enfoui dans le sol. L’inspection plus poussée résulte du seul fait de l’âge de la bâtisse non parce qu’elle est affectée de plus de vices mais parce que les immeubles construits avant les années 70 sont généralement munis d’un système de chauffage à l’huile.

Contrat exclusif de courtage immobilier: l’exclusivité du contrat écarte toute notion de cause efficiente

Par Me Mario Naccarato

Groupe Novimm inc. c. Remax Actif inc., 2009 QCCQ 8559, juge Virgile Buffoni.

Nature de la cause

Il s’agit d’une réclamation pour rétribution par un courtier-collaborateur contre un courtier-inscripteur.

Les faits

La demanderesse est courtier en immeuble mais n’est pas inscrite comme membre d'une chambre immobilière, ce qui l’aurait contrainte de soumettre la présente réclamation à un processus obligatoire d’arbitrage.

Les propriétaires de la résidence vendue en l’instance contactent une représentante de la défenderesse en vue de faire vendre leur résidence. Un contrat de courtage exclusif intervient entre les parties et prévoit le paiement d’une rétribution de 6 % du prix de vente. Comme c’est fréquemment le cas, les propriétaires consentent dans le contrat à ce que la mise en vente soit annoncée sur le service inter-agences de la Chambre immobilière du Grand Montréal. Un couple d’acheteurs intéressés s’adresse ainsi à l’agent inscripteur pour obtenir la fiche descriptive de l’immeuble après quoi il demande de visiter l’immeuble.

Suite à cela, les acheteurs prospectifs contactent leur propre agent (agent-collaborateur) en vue de présenter une offre d’achat qui sera finalement acceptée par les promettant-vendeurs. Les parties se présentent devant le notaire pour procéder à la signature de l’acte de vente et, vu le défaut de l’agent collaborateur d’être présent, le plein montant de la rétribution est remis à l’agent-inscripteur. Ce dernier refuse, malgré plusieurs demandes, de verser sa part de rétribution à l’agent-collaborateur d’où la présente poursuite en réclamation de 3 % de la rétribution.

Prétentions des parties

La demanderesse plaide le libre choix de l’agent immobilier qu’ont les parties à une transaction et, en l’espèce, elle a représenté les acquéreurs. Aussi, la demanderesse plaide que son agent a été la cause efficiente de la vente en réduisant de mille dollars sa rétribution, représentant la somme séparant les parties d’une entente.

En revanche, la défenderesse prétend que la présence d’un agent immobilier ne donne pas droit automatiquement au partage de la rétribution. Encore faut-il que les démarches de cet agent aient été la «cause efficiente de la vente», ce qui donnerait alors droit au paiement de la rétribution. Enfin, elle ajoute que la transaction avait déjà été amorcée lorsque le représentant de la demanderesse s’est immiscé dans la transaction.

Question en litige

À quelle condition le courtier Novimm a-t-il droit au partage de la commission payable au courtier-inscripteur Remax?

Jugement

Le tribunal accueille l’action et condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 6 039,35 $ plus les intérêts et indemnités additionnels, le tout représentant 3 % du prix de vente plus les taxes de vente.

Motifs

Avant de se prononcer sur la pertinence de notion de cause efficiente, le tribunal vide la question de l’obligation d’un courtier de partager sa rétribution avec un courtier-collaborateur. Étonnamment, aucune disposition prescriptive de la loi ne prévoit telle obligation si ce n’est qu’une référence faite à l’obligation du courtier de collaborer avec tout autre membre de sa profession(1).

Dans un deuxième temps, le tribunal s’interroge sur l’applicabilité de la notion de cause efficiente en l’espèce pour en venir à la conclusion que cette notion, importée de la common law, trouve application en droit civil québécois, mais dans les seuls cas d’un contrat verbal ou encore devant un contrat non exclusif entre le courtier et son client. Or, en l’espèce, les parties ont convenu de signer un contrat de courtage exclusif, ce qui donne droit au paiement automatique d’une rétribution si la vente s’effectue dans les délais exprimés par le contrat, que le courtier soit la cause efficiente ou non. Comme les parties ont conclu un contrat exclusif, il reste à appliquer à l’obligation de paiement de la rétribution les termes de l’article 40 des Règles de déontologie imposant à l’agent inscripteur et à l’agent collaborateur de négocier des «conditions raisonnables» sur le partage de la rétribution.

Se référant à un arrêt de la Cour d’appel, le tribunal conclut que cette entente tacite entre courtiers est généralement exprimée par le taux de rétribution offert à l’agent collaborateur dans la fiche d’inscription annoncée dans le service inter-agences. En l’espèce, cette rétribution est fixée à 3 % d’où la conclusion du tribunal qu’il y a eu une entente tacite entre les courtiers pour partager la rétribution à hauteur de 3 % chacun.

Commentaires

Nous partageons entièrement la portée de ce jugement si l’on considère la démarche faite par le tribunal, soit l’obligation de partager la commission entre agents-inscripteurs et agents- collaborateurs, bien que cela relève davantage des us et coutumes que d'une expression formelle par la loi. En effet, il existe des jugements confirmant que l’usage fixe à 50-50 le partage de la rétribution en pareille circonstance.

Aussi, la notion de cause efficiente est généralement écartée par les tribunaux lorsque nous nous retrouvons en présence d’un contrat de courtage exclusif.

1. Il s’agit notamment de l’article 40 des Règles de déontologie qui se lit comme suit: «Le membre doit, pour favoriser la réalisation d’une transaction visée à l’article 1 de la loi, collaborer avec tout autre membre qui en fait la demande, à des conditions raisonnables préalablement convenues entre eux».

La copropriété par actions: la Régie du logement se déclare sans compétence

Par Me Mario Naccarato

Appartements Linton inc. c. Patsalis, R.D.L., 30 novembre 2007, AZ-50574495, Me Linda Boucher, régisseure (requête pour permission d’en appeler rejetée le 2 juin 2009, 2009 QCCQ 5086).

Nature de la cause

Il s’agit d’une demande de résiliation de bail et d’éviction du locataire.

Les faits

Un bail de propriété pour la location d’une unité de logement entre la demanderesse et la mère du défendeur intervient initialement pour la période du 1er juillet 1994 au 30 juin 2009.

Les faits révèlent plutôt qu’il s’agit d’un montage juridique entre la demanderesse et ses différents actionnaires pour créer une forme de copropriété divise.

Or, c’est dans ce contexte que la mère du défendeur devient actionnaire de la demanderesse et un bail pour la location d’une unité d’appartement.

Le litige découle du fait qu’à l’occasion d’une assemblée générale des actionnaires, les actionnaires ont voté une cotisation spéciale s’élevant à 3 millions de dollars dont la part de la cotisation spéciale est de 41 524 dollars pour le défendeur. Ce dernier en acquitte un premier versement mais acquitte sous protêt le deuxième et conteste la réclamation.

Prétentions des parties

Le locateur prétend que la cotisation spéciale réclamée et votée par l’assemblée des actionnaires constitue un loyer additionnel tel que prévu au bail. Aussi, le demandeur ajoute que le «locateur» et ses actionnaires ont constitué une coopérative d’habitation au sens de l’article 1955 C.c.Q. et qu’en conséquence ils sont soustraits de la procédure de fixation du loyer par la Régie du logement. Or, rien n’interdit aux parties de prévoir un loyer sous forme de cotisation spéciale. À cela le «locataire» répond que nous sommes en présence d’une personne morale constituée sous la partie 1A de la Loi sur les compagnies du Québec.

En revanche, le «locataire» prétend que la cotisation spéciale réclamée enfreint l’article 1906 C.c.Q qui prohibe et déclare sans effet toute clause stipulant le réajustement du loyer en cours de bail.

Question en litige

La cotisation spéciale constitue-t-elle du loyer et dans l’affirmative s’agit-il d’un réajustement de loyer prohibé par l’article 1906 C.c.Q.?

Décision

La Régie du logement décline compétence en l’instance et déclare irrecevable la demande du «locateur» telle que formulée.

Motifs

Il ne s’agit point d'une coopérative tel qu’allégué par les procureurs du demandeur. Il s’agit plutôt d'une «corporation coopérative» soit une entité corporative qui ressemble à une copropriété indivise. Cela dit, l’article 1955 C.c.Q. ne saurait trouver application et soustraire les parties à la fixation des loyers par la Régie du logement.

Le tribunal écarte implicitement un arrêt de la Cour d’appel du Québec ayant assimilé cette structure juridique d’occupation d’appartement à un logement soumis à la juridiction de la Régie du logement(1). Dans la présente affaire, certaines dispositions dans la convention dite de bail contiennent des dispositions qui se rapportent à une relation de locateur-locataire alors que d’autres dispositions relèvent davantage d’une convention entre actionnaires. C’est ainsi que la Régie du logement s’emploie à analyser la véritable intention des parties de même que leur rôle respectif dans la convention, ce qui va au-delà des simples termes employés.

Or, au delà des dispositions se rapportant à la qualité d’actionnaire et celles se rapportant à la qualité de locateur-locataire, une autre série de dispositions fait appel à la notion de «copropriété divise». Les parties stipulent une série de dispositions fixant des frais communs de même que la constitution d’un fonds de réserve. De surcroît, certaines dispositions traitent de la charge des copropriétaires quant aux réparations majeures, ce qui, de toute évidence, s’oppose à la notion d’obligation du locateur d’entretenir les lieux loués en procurant la jouissance paisible. Cela se rapproche davantage à un statut de copropriétaire indivis qu’à la qualité de locataire.

Il en est ainsi de la cotisation spéciale qui fait l’objet du présent litige. Cette cotisation s’apparente à cette dernière catégorie de clauses qui, votées par les actionnaires/copropriétaires, obligent ceux-ci à débourser la somme de 3 millions de dollars afin de procéder à des travaux d’envergure.

Cela dit, compte tenu que la compétence de la Régie du logement est exclusive relativement au bail d’un logement(2), et que la présente demande n’entre pas dans cette catégorie, le tribunal précise que la cotisation spéciale faisant l’objet du litige ne tire pas son origine de la relation de locataire/locateur, ce qui lui donnerait juridiction. Plutôt, il s’agit d’un litige entre un actionnaire et une société par actions, ce qui ne relève pas de la compétence de la Régie.

Commentaires

«Oh what a tangled web we weave,
When first we practise to deceive! »

Sir Walter Scott, Marmion, Canto vi. Stanza 17.
Scottish author & novelist (1771 - 1832)

La conversion d’immeubles en copropriété divise est assujettie à un moratoire en vertu duquel les membres de l’agglomération de la Ville de Montréal ont le dernier mot sur toute demande de conversion. Autrement dit, la conversion en copropriété divise est interdite sauf permission spéciale.

Or, certains développeurs immobiliers, avec l’astuce et la collaboration des professionnels du droit, procèdent parfois au montage de structures juridiques qui leur permettaient de contourner le moratoire. En l’espèce, ce montage sui generis qui se contredit à plusieurs endroits nous paraît s’inscrire dans cette pratique de détournement de la loi.

Il n’est pas surprenant que la Régie du logement n’ait pas voulu donner son aval à pareille pratique et ait décliné, devant l’évidence, toute juridiction en pareil cas.

La Régie prend cependant soin de ne pas annuler l’ensemble du document:

«Faut-il conclure pour autant que la clause suivant laquelle la cotisation a été votée et imposée est nulle? Nous ne le croyons pas. Nous sommes plutôt d’avis que chaque aspect du document hybride appelé bail de propriété par les propriétaires doit être interprété séparément, chacun selon ses mérites, en tenant compte de l’intention réelle des parties. Ainsi, une clause jugée nulle pour ce qui est du bail pourrait être admissible et s’imposer aux parties au chapitre de la convention d’actionnaires contenue au même document.»

Ainsi, le litige est tout simplement soustrait de la juridiction de la Régie pour être redirigée vers les tribunaux de droit commun.

Nous nous demandons cependant si ces derniers propos de la Régie du logement esquivent la véritable question qui est de savoir quelle est la portée de la constitution d’une copropriété par actions en vue de contourner les dispositions prohibitives de la Régie du logement.

Le moratoire prohibant la conversion en copropriété divise qui est d’ordre public de direction a pour but de protéger le parc de logements locatifs dans les villes de Montréal et de Québec. Ce montage qu’est la copropriété par actions a pour objectif de faire indirectement ce qu’on ne peut pas faire directement. Autrement dit, par une opération en soit illicite, les parties voudraient contourner les dispositions d'une loi prohibitive. Avec égard pour l’opinion contraire, nous croyons que l’ensemble du projet de constitution de la copropriété par actions devrait être déclaré nul et contraire à l’ordre public, soit en raison du caractère illicite de sa cause, soit en vertu de la règle découlant de la maxime fraus omnia corrumpit.

1. Voir l’arrêt de la Cour d’appel dans Delbuguet c. Cour du Québec, C.S. Montréal 500-17-015597-035 (29 juin 2004), cité à la note 2 de la décision de la Régie du logement.
2. Article 28 de la Loi sur la Régie du logement.

Quelles sont la nature et la portée du privilège de l’indicateur?

Par Me Charles Brochu, avocat

Dans l’arrêt R. c. Basi, 2009 CSC 52, les accusés avaient été inculpés de corruption, de fraude et d’abus de confiance en vertu du Code criminel. Comme certaines parties des documents produits en réponse à une demande de communication de la preuve avaient été complètement noircies, les avocats de la défense ont demandé des copies « non expurgées ». Revendiquant le privilège de l’indicateur, le ministère public s’y est opposé et a fait valoir qu’il ne pouvait valablement établir sa revendication sans faire témoigner de vive voix un policier. Il a donc insisté sur la nécessité d’une audience à huis clos et ex parte. Les avocats de la défense se sont opposés au caractère ex parte de l’audience et ont demandé la permission d’y assister, sans leurs clients.

La juge du procès a conclu que, dans la mesure où les avocats de la défense étaient assujettis à l’ordonnance du tribunal et étaient liés par des engagements, ils pouvaient participer pleinement à l’audience à huis clos. Le ministère public a alors invoqué l’article 37 de la Loi sur la preuve au Canada(L.R.C. 1985, c. C-5) qui permet la non‑divulgation lorsque des raisons d’intérêt public sont en jeu. La Cour d’appel, à la majorité, rejeta l’appel interjeté par le ministère public en vertu du paragraphe 37(1) de la Loi sur la preuve au Canada et confirma la décision de la juge du procès. Le ministère public a ensuite interjeté appel à la Cour suprême du Canada sur la question de savoir si la juge du procès avait eu tort de permettre aux avocats de la défense d’être présents à l’audience à huis clos. Les accusés ont pour leur part demandé si la Cour d’appel avait compétence pour entendre l’appel du ministère public.

Rédigeant les motifs unanimes de la Cour suprême du Canada, le juge Fish rappelle que toute personne accusée d’une infraction criminelle au Canada a le droit constitutionnel de recevoir communication en temps utile de tous les documents pertinents qui sont sous le contrôle du ministère public. Ne pas communiquer ces documents, sans justification, équivaut à mettre irrégulièrement en péril le droit de l’accusé de présenter une défense pleine et entière. Or, en l’espèce, il s’agissait du privilège de l’indicateur qui interdit la divulgation de son identité. La Cour devait donc déterminer si le juge du procès avait eu tort de permettre aux avocats de la défense d’être présents à l’audience à huis clos que demandait le ministère public en vue d’établir sa revendication du privilège de l’indicateur.

La Cour suprême du Canada fut toutefois d’avis que même si l’ordonnance du juge de première instance visait à préserver le privilège de l’indicateur en interdisant aux avocats de la défense de divulguer à qui que ce soit ce qu’ils pouvaient apprendre à l’audience - y compris leurs clients - cette ordonnance exposait néanmoins le privilège à une disparition imminente. En effet, des renseignements susceptibles de dévoiler l’identité du présumé indicateur allaient nécessairement être révélés au cours de l’audience.

Définissant la nature du privilège de l’indicateur, le juge Fish mentionne aux paragraphes 22 et 23 :

« [22] La « raison d’intérêt public déterminée » en cause dans la présente affaire est la protection de l’identité des indicateurs, plus généralement appelée le « privilège de l’indicateur ». Le privilège de l’indicateur est un privilège générique qui ne souffre que l’exception relative à la « démonstration de l’innocence de l’accusé ». Il ne peut donner lieu à l’exercice de pondération de l’intérêt public envisagé au par. 37(5) : R. c. Leipert, [1997] 1 R.C.S. 281, par. 12‑14. Je reviendrai plus loin sur l’objet et la portée de ce privilège.

[23] Lorsque l’art. 37 est invoqué pour protéger le privilège de l’indicateur — ce qui survient assez rarement étant donné que la revendication du privilège se règle habituellement par l’application des seules règles de la common law — , il ne perd pas pour autant son caractère strict. Voir R. W. Hubbard, S. Magotiaux et S. M. Duncan, The Law of Privilege in Canada (feuilles mobiles), p. 3‑44. »

(les soulignés sont du soussigné)

Le juge Fish ajoute aux paragraphes 35, 36 et 37 :

« [35] […] j’estime utile d’examiner de façon générale l’objet, la portée et l’application du privilège de l’indicateur ainsi que les principes applicables énoncés par le juge Bastarache dans l’arrêt Personne désignée c. Vancouver Sun, 2007 CSC 43, [2007] 3 R.C.S. 253.

[36] La question du privilège se pose lorsque, dans le cadre d’une enquête, un policier garantit la protection et la confidentialité d’un indicateur éventuel en échange de renseignements utiles qu’il lui serait difficile ou impossible d’obtenir autrement. On reconnaît depuis longtemps que, lorsque les circonstances le justifient, un marché de ce genre s’avère un outil indispensable pour la détection, la prévention et la répression du crime.

[37] On a dit du privilège de l’indicateur qu’il est « quasi absolu ». Comme je l’ai déjà indiqué, il bénéficie d’un voile protecteur qui ne sera levé par ordonnance judiciaire que si l’innocence d’un accusé est manifestement en jeu. De plus, si le tribunal peut prendre des mesures discrétionnaires pour protéger l’identité de l’indicateur, le privilège lui‑même « écarte le pouvoir discrétionnaire des juges de première instance » (Personne désignée, par. 19). »

(les caractères gras sont du soussigné)

Ainsi, lorsque le privilège de l’indicateur est revendiqué ou que le tribunal estime que la question du privilège semble se poser, son existence sera déterminée par la cour, lors d’une audience à huis clos. Habituellement, seul le présumé indicateur et le ministère public peuvent comparaître devant le juge. Toutefois, dans l’arrêt Personne désignée précité, la Cour a estimé que la participation d’un amicus curiae pouvait être nécessaire ou indiquée, en particulier si les intérêts de l’indicateur coïncident avec ceux du ministère public.

Rappelons que lorsqu’il se prononce sur l’existence du privilège, le juge doit être convaincu, selon la prépondérance des probabilités, que la personne en cause est effectivement un indicateur confidentiel.De plus, si la revendication du privilège est établie, le juge doit lui donner pleinement effet. En pareil cas, le juge du procès n’a aucun pouvoir discrétionnaire d’agir autrement. Mentionnons également que le privilège de l’indicateur appartient conjointement au ministère public et à l’indicateur. Ni l’un ni l’autre ne peut y renoncer sans le consentement de l’autre.

Statuant sur le bien fondé de la décision du juge de première instance, le juge Fish écrit au paragraphe 30 :

« [30] La décision de la juge du procès a eu pour résultat inévitable d’obliger le ministère public à révéler aux avocats de la défense les renseignements à l’égard desquels le privilège de l’indicateur avait été revendiqué. Les avocats de la défense se trouvant en dehors du « cercle du privilège », leur permettre l’accès à ces renseignements — même sous réserve d’ordonnances du tribunal et d’engagements — constituait une divulgation inévitable des renseignements. Et alors que la juge du procès a cherché à restreindre cette divulgation de renseignements privilégiés aux avocats de la défense en leur interdisant de les communiquer à qui que ce soit, sa décision n’en constituait pas moins une ordonnance de divulgation. »

(les soulignés sont du soussigné)

Discutant enfin du droit des accusés de bénéficier d’une défense pleine et entière, le juge Fish conclut en ces termes aux paragraphes 42 et 43 :

« [42] En l’espèce, tout comme dans Personne désignée, l’affaire concerne une revendication du privilège de l’indicateur. Mais à la différence de Personne désignéetoutefois, il ne s’agit pas en l’espèce d’un indicateur fugitif qui cherche à empêcher la divulgation de renseignements qu’il possède. L’affaire concerne plutôt des accusés quicherchent à obtenir la communication de renseignements que le ministère public estime nécessaire de leur refuser. Mais ces distinctions, aussi importantes soient‑elles, ne font pas pencher la balance en faveur des intimés.

[43] Certes, les intimés risquent une condamnation pénale et les conséquences qui en découlent. Le droit de présenter une défense pleine et entière, que leur garantit l’art. 7 de la Charte canadienne des droits et libertés, est donc clairement en jeu : R. c. Stinchcombe, [1991] 3 R.C.S. 326. La Cour a toutefois indiqué clairement que le droit de présenter une défense pleine et entière n’appelle pas à lui seul une exception au privilège de l’indicateur :Leipert, par. 23‑25. Ce n’est que si l’innocence est en jeu que le privilège cède le pas et que les renseignements tendant à révéler l’identité de l’indicateur peuvent être révélés. »

(les soulignés sont du soussigné)

Or, en l’espèce, le ministère public ne cherchait pas à invoquer les portions expurgées des documents en vue de prouver la culpabilité des accusés puisque ces renseignements auraient dû être fournis à la défense. Il ne s’agissait donc pas d’un cas où le ministère public cherchait à utiliser des renseignements contre une personne sans permettre à cette dernière de voir les renseignements en question. (Voir notamment Charkaoui c. Canada (Citoyenneté et Immigration), 2007 CSC 9, [2007] 1 R.C.S. 350).

Concernant l’audience à huis clos à laquelle voulait participer les procureurs des accusés, le juge Fish énonce les principes suivants :

1. 
   Lorsqu’une audience est requise pour trancher une revendication de privilège d’indicateur, l’accusé et les procureurs de la défense ne devraient être exclus de l’instance que si l’identité de l’indicateur confidentiel ne peut être protégée autrement. Et même alors, seulement dans la mesure qui s’avère nécessaire.
   
2. 
   En déterminant si la revendication du privilège a été établie, les juges du procès devraient prendre toutes les mesures possibles pour éviter la complexité et les délais inutiles, sans pour autant compromettre la possibilité, pour l’accusé, de présenter une défense pleine et entière.
   
3. Afin de protéger le droit de l’accusé à une défense pleine et entière, les juges de première instance devraient adopter toutes les mesures raisonnables pour permettre aux avocats de la défense de présenter des observations utiles en ce qui concerne ce qui se passe en leur absence. Les juges de première instance jouissent d’un large pouvoir discrétionnaire pour concevoir la procédure appropriée à cet égard.
   
4. Parmi les mesures qu’un juge de première instance peut souhaiter adopter lors de l’examen d’une revendication de privilège relatif à l’indicateur figure :
   

   a) l’invitation à présenter des observations sur la portée du privilège — y compris des arguments sur la question de savoir qui peut être un indicateur confidentiel ayant droit au privilège — et son application dans les circonstances de l’espèce;




b) invitation à l’avocat de la défense à proposer au juge des questions à poser à tout témoin assigné à l’instance ex parte.



5. L’équité peut commander que le tribunal fournisse à la défense une version expurgée ou résumée de la preuve présentée ex parte — expurgée pour éliminer toute possibilité de révéler l’identité de l’indicateur — de manière à ce que le juge du procès puisse recevoir de la défense des observations additionnelles sur la question de savoir si le privilège s’applique dans les circonstances particulières de l’affaire.
   
6. Dans certains cas, le juge du procès peut désigner un amicus curiae qui assistera à l’audience ex parte en vue de l’aider à examiner la revendication de privilège.

En l’espèce, le juge Fish statua qu’il aurait été plus approprié de permettre aux avocats de la défense de présenter des observations et de proposer au tribunal des questions à poser au témoin à l’audience ex parte.

Le prêteur hypothécaire et l’assureur ont des devoirs face à leurs clients

Par Me Geneviève Faribault

Laurin (Succession de) c. Sun Life, cie d’assurance-vie, 2009 QCCS 3501, juge Ginette Piché.

Le 15 juillet 2002, Pierre Laurin obtient de la Banque de Montréal un prêt hypothécaire de 110 000 $. Au même moment, il souscrit, par l’entremise de la Banque, une assurance-vie hypothécaire auprès de la Sun Life. À compter de cette date, la Banque de Montréal prélève les primes de l’assurance souscrite sur la tête de Pierre Laurin. Ce dernier décède le 30 juillet 2003. Au mois d’août 2003, les héritiers de Pierre Laurin communiquent avec un représentant de la Banque de Montréal. Ce dernier leur confirme que le prêt est assuré et qu’ils n’ont pas à s’inquiéter. Cependant, au mois d’octobre 2003, la Banque de Montréal communique avec les héritiers de Pierre Laurin pour les informer qu’il y a une erreur et que leur père n’était pas assuré.

Selon la juge Ginette Piché, la seule question en litige est de déterminer si la Sun Life et la Banque de Montréal ont raison de refuser de verser le capital assuré de la police.

Le témoin de la Banque de Montréal explique à la Cour que les emprunteurs hypothécaires de la Banque peuvent obtenir une assurance-vie lors d’une demande d’emprunt hypothécaire. Tout client qui répond négativement aux questions d’ordre médical est automatiquement assuré. Par contre, lorsqu’un client répond affirmativement à l’une des questions d’ordre médical, sa demande d’assurance est référée à la Sun Life pour étude; la Sun Life communique avec le client de la Banque directement si la Sun Life a besoin de plus de renseignements. Normalement, la Banque de Montréal est censée recevoir une lettre de la Sun Life lui indiquant si le client a été approuvé ou non. La Banque est censée également recevoir un avis de la Sun Life dans les cas où des renseignements additionnels sont requis de la part du client. Cependant, la Banque ne demande pas à ses employés d’effectuer un suivi quelconque dans ces différents dossiers d’assurance.

Selon l’expert de la Sun Life, le dossier reçu de la Banque de Montréal concernant Pierre Laurin ne contient pas suffisamment de renseignements pour permettre à la Sun Life de prendre une décision. C’est pour cette raison que, le 30 juillet 2002, la Sun Life envoie une lettre à Pierre Laurin; la Sun Life a, en effet, besoin de renseignements additionnels. Cependant, l’adresse apparaissant sur cette lettre contient plusieurs erreurs:

• Le nom de la rue est mal épelé;
• Le nom de la ville est mal épelé; et
• Le code postal est erroné.

Selon la juge Ginette Piché, il est raisonnable de croire que Pierre Laurin n’a jamais reçu cette lettre de la Sun Life. Dans le traitement de ces demandes de souscription d’assurance, la Sun Life a en place une procédure; celle-ci consiste à fermer tout dossier après 30 jours lorsqu’aucune réponse n’a été reçue du client. En vertu de cette procédure, le dossier de Pierre Laurin est effectivement fermé une fois écoulée la période de 31 jours.

Après avoir fait une révision de la jurisprudence, la juge Ginette Piché résume les principes devant s’appliquer dans le présent cas.

1. Entre la Banque de Montréal et Pierre Laurin, il y a un contrat de service afin de permettre à Pierre Laurin d’obtenir une assurance-vie sur sa tête. La Banque doit donc conseiller adéquatement Pierre Laurin. Pour ce faire, elle doit agir avec prudence et diligence. Dans ce scénario, Pierre Laurin est en droit de s’attendre à recevoir une information complète quant à son emprunt et quant à la souscription de l’assurance-vie sur sa tête.
2. La Banque de Montréal agit comme mandataire de la Sun Life pour offrir de l’assurance-vie à Pierre Laurin. Dans ce rôle, la Banque doit agir avec prudence.
3. La Banque de Montréal est la personne responsable du dossier du client. La Banque sait qu’un rapport ayant trait à l’état de santé de Pierre Laurin doit être produit. Elle doit donc s’assurer que ledit rapport soit effectivement produit au dossier.

Selon la juge, Pierre Laurin avait parfaitement raison de croire qu’il y avait en place une assurance sur sa tête et ce, pour les raisons suivantes:

1. Pierre Laurin a acquitté les primes de l’assurance-vie durant une période de 13 mois.
2. Pierre Laurin n’a reçu aucun avis de la Sun Life. En effet, la juge croit que la lettre du 30 juillet 2002 ne lui est jamais parvenue étant donné que l’adresse comportait trois erreurs.

Selon la juge Ginette Piché, ce serait un non sens de permettre à un assureur de percevoir des primes pendant des années sans qu’il n’y ait de contrepartie à la prime ainsi perçue. Elle cite d’ailleurs les propos du juge Forget dans un jugement de la Cour d’appel(1).

«Je ne peux m’empêcher de penser que l’assureur en n’exerçant aucun contrôle à la première étape sur l’admissibilité des adhérents a le meilleur des deux mondes: il conserve la prime de ceux qui n’étaient pas admissibles, mais n’ont pas présenté de réclamation et il rembourse les primes des autres qui ont réclamé des indemnités.»

La juge condamne la Banque de Montréal et la Sun Life à verser aux héritiers de Pierre Laurin la somme de 114 717 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle à compter de la date d’assignation ainsi que les intérêts, frais et autres pénalités. Selon elle, la Banque de Montréal et la Sun Life ont commis des fautes dans leurs devoirs contractuels vis-à-vis Pierre Laurin.

1. Bertrand c. Crown, cie d’assurance-vie, REJB 1999-14300 (C.A.).