La bonne foi dans la publication d’une hypothèque légale de la construction

Par Me Mario Naccarato, avocat

Excavations Panthère inc. c. Maisons Zibeline inc., 2011 QCCA 195, juges Dalphond, Kasirer et Cournoyer.

Nature de la cause

Il s’agit d’un arrêt statuant sur l’appel d’un jugement rendu par la Cour supérieure ordonnant la radiation d’une hypothèque légale publiée à l’encontre de plusieurs unités en copropriétés divises, mais non toutes.

Les faits

Maisons Zibeline inc. [Zibeline] est un promoteur immobilier qui entreprend la construction de 74 unités de condominiums réparties dans 10 bâtiments de 6 à 8 unités sur le terrain acquis de la Ville de Laval. Les travaux débutent en juillet 2005 et des déclarations de copropriété sont publiées entre le 21 juillet et le 25 octobre au fur et à mesure que les travaux sont complétés. Certaines unités sont vendues de septembre à décembre 2005, d’autres en 2006. Au 12 septembre 2005, seulement 7 ventes avaient été publiées alors qu’au 18 novembre 2005, les ventes se chiffrent à 61.

Les travaux comprennent l’aménagement du réseau d’aqueduc qui nécessite l’approbation préalable du ministère de l’Environnement de même que de la Ville de Laval. Une société d’ingénieurs est retenue par la Ville qui a préparé les plans et devis et surveillé le processus d’appel d’offres. Les ingénieurs sont payés par la Ville mais ultimement les honoraires sont assumés par Zibeline.

Le 2 septembre 2005, la société d’ingénieurs avise Excavations Panthère inc. [Panthère] que sa soumission est conforme et que les travaux devraient débuter dès l’approbation du ministère de l’Environnement.

L’autorisation du ministère est obtenue le 30 novembre 2005 et les travaux débutent le 8 décembre. La fin des travaux a lieu en mars 2006 pour ce qui est de Panthère et pour l’ensemble du projet, elle a lieu au printemps 2007.

Cependant, en 2006, Panthère fait une proposition en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité laquelle est acceptée. En janvier 2007, elle réclame à Zibeline la somme de 152 652,19 $ et elle fait publier le 13 février 2007 un avis d’hypothèque légale contre 70 des 74 unités qui décrit chacune d’elle, le montant global réclamé par Panthère (352 652 $), sans ventilation et indique une plus-value d’autant «aux immeubles». Le 7 mars 2007, Zibeline présente une requête en radiation d’hypothèque d’où jugement a quo rendu le 23 juin 2008. En décembre 2008, Zibeline fait cession de biens et son recours est repris par les copropriétaires.

Question en litige

La Cour d’appel formule ainsi la question en litige:

«[5] Quelle date faut-il retenir pour la conclusion du contrat entre le promoteur et l’entrepreneur? Cette question, hautement factuelle, est au coeur du pourvoi, puisque dépendamment de la date arrêtée, le contrat devait être dénoncé aux acheteurs d’unités dans le projet en copropriété divise pour donner lieu à une hypothèque légale valide. Quant au pourvoi incident, il requiert de la Cour de préciser ce que doit contenir, pour être valide, un avis de dénonciation d’hypothèque légale à l’égard de travaux bénéficiant à l’ensemble des unités de copropriété.»

Jugement de la Cour supérieure

La Cour supérieure en vient à la conclusion que l’hypothèque légale de la construction existe sans qu’il ne soit nécessaire de la publier et elle naît à la date de la conclusion du contrat. Quant à la détermination de la date du contrat, la Cour supérieure s’exprime ainsi:

«[67] En l’instance, même si Zibeline avait fait entendre, dès le mois de septembre, à Panthère qu’elle obtiendrait le contrat, la condition du certificat en empêchait la formation puisque les prix pouvaient encore changer à l’expiration de 90 jours. 

[68] Le contrat d’entreprise n’est véritablement conclu que le 18 novembre, alors que les parties s’entendent formellement. 

[69] De plus, même si le prix reste inchangé, des modifications sont intervenues alors que l’entente définitive est forfaitaire et que des acomptes ont été exigés et obtenus par Panthère. 

[70] Ce n’est donc que le 18 novembre 2005 que naît le droit à l’hypothèque. À ce moment, la plupart des unités ont été vendues et elles ne sont plus en conséquence la propriété de Zibeline. 

[71] Panthère n’a pas dénoncé son contrat aux propriétaires des unités déjà vendues avant d’entreprendre ses travaux. Elle n’a pas droit à l’hypothèque légale pour ces unités. 

[72] Par ailleurs, pour les unités dont Zibeline est toujours propriétaire le 18 novembre 2005, l’hypothèque est légalement publiée mais à la hauteur de la plus-value donnée à l’unité seulement et en tenant compte de la valeur attribuée à chaque unité de la manière prévue à l’article 1051 C.c.Q.» (extraits du jugement de la Cour supérieure repris textuellement au par. 4 de l’arrêt de la Cour d’appel)

Prétentions en appel

L’appelante Panthère prétend ce qui suit:

«[15] Appliquant les principes développés dans R. c. Ron Engineering, [1981] 1 R.C.S. 111, Panthère plaide qu’en répondant à un appel d’offres, deux contrats distincts interviennent: le contrat «A» puis, si sa soumission est la plus basse conforme, le contrat «B». Selon elle, le contrat B est intervenu le jour où elle a été avisée par Jobin Courtemanche [les ingénieurs de la ville] que sa soumission était la plus basse, soit le 2 septembre 2005, sinon lorsqu’on lui a confirmé que sa soumission était la plus basse conforme, soit le 6 ou 7 septembre 2005. Par conséquent, elle n’avait pas à dénoncer son contrat aux acquéreurs d’unités, hormis les quelques-unes déjà vendues.» 

De son côté, l’intimé appelante incident prétend que non seulement le contrat B ne leur a pas été dénoncé, mais aussi que l’avis publié à l’encontre de leur unité est invalide en raison du défaut de ventilation de la réclamation à l’égard de chaque unité.

Arrêt de la Cour d’appel

La Cour d’appel rejette l’appel avec dépens et rejette l’appel incident sans frais.

Motifs

Quant à la première question, soit la date de la conclusion du contrat « B », la Cour d’appel énonce que le Code civil ne prévoit pas le mode d’établissement de la date de naissance de l’hypothèque légale et s’en remet à la doctrine et à la jurisprudence qui énonce de manière quasi unanime que l’hypothèque légale naît au moment de la formation du contrat.

Or, c’est la date du contrat «B» qui est déterminante en l’espèce et la Cour en vient à la conclusion que le jugement de première instance à l’effet que le contrat est intervenu le 18 novembre 2005 est une question d’interprétation et de preuve et constitue une question mixte de fait et de droit. Or la Cour en vient à la conclusion que les conclusions de fait et de droit à cet égard sont bien fondées et le jugement de première instance quant à l’intervention du contrat le 18 novembre 2005 n’est pas entaché d’erreur susceptible de révision.

La présentation de la soumission la plus basse conforme ne constitue pas la date de naissance du contrat «B». Les documents régissant l’appel d’offres énoncent d’ailleurs que la ville n’est pas tenue d’accepter la soumission la plus basse ni aucune autre des soumissions. Aussi, les documents précisent que le contrat « B » n’intervient que lors de l’adoption par la ville d’une résolution à cet effet. La preuve démontre que le document constituant le contrat a été signé par le donneur d’ouvrage et l’entrepreneur le 18 novembre 2005.

Pour ce qui est des conditions pour rendre efficace l’hypothèque et des conditions de conservation, la Cour d’appel s’en remet d’abord à l’article 2728 C.c.Q. énonçant que l’hypothèque légale de la construction doit être dénoncée au propriétaire lorsque le contrat n’a pas été conclu directement avec eux. Ainsi, le premier juge était bien fondé d’ordonner la radiation de l’hypothèque publiée à l’égard de 61 unités faute de dénonciation écrite en novembre ou au début de décembre 2005. Quant aux 13 autres unités, la dénonciation n’était pas requise, car ces unités appartenaient au donneur d’ouvrage.

Quant à la validité et à la conservation de l’hypothèque, la question est de savoir si le montant de la réclamation alléguée dans l’avis de publication énonce correctement la valeur de la plus-value et du montant réclamé au propriétaire. Les intimés plaident que l’avis est invalide faute de ventilation alors que l’appelante répond que la ventilation n’est pas nécessaire vu les termes de l’article 1051 C.c.Q.

La Cour d’appel conclut que l’article 1051 C.c.Q. est inapplicable en l’espèce, car il ne s’applique que lorsque l’hypothèque légale grève un immeuble qui devient subséquemment détenu en copropriété. Cette disposition a pour effet de diviser de plein droit l’hypothèque légale. La Cour s’en remet aux opinions des auteurs Christine Gagnon, Jacques Deslauriers, Louis Payette, David H. Kaufman et Guy Gilain.

Or, la ventilation n’ayant pas été faite, est-ce que l’avis est invalide? La Cour d’appel répond d’abord par la négative car l’avis contient toutes les informations requises à l’article 2727 C.c.Q. soit une description des immeubles grevés, une créance, sa nature et sa quotité et, enfin, la plus-value. Or, si la plus-value apportée à l’ensemble du projet est de 350 000 $, l’appelante prétend alors que chacun des 13 copropriétaires ne seraient tenus qu’à une somme variant entre 4 689,32 $ à 4 910,44 $. Si l’avis ainsi rédigé est incomplet, la Cour ajoute qu’une telle omission n’est cependant pas sans conséquence, car si un avait été réclamé dans l’avis, la cour compétente pour statuer sur la requête en radiation aurait été la Cour du Québec et non la Cour supérieure. La Cour ajoute que la réception d’un avis réclamant «plus que la valeur de votre unité peut facilement devenir une cause de stress».

Aussi, elle oblige le propriétaire à consulter un conseiller juridique. Or, «la bonne foi dans l’exercice des droits hypothécaires ne requiert-elle pas du bénéficiaire de ventiler sa réclamation en pareil cas, afin que les débiteurs tenus uniquement hypothécairement soient en mesure d’agir en pleine connaissance de cause?»

Commentaires

Nous partageons l’avis de la Cour d’appel que la détermination de la date de la conclusion du contrat «B» et quant à la détermination de la validité de l’avis d’hypothèque même en l’absence de ventilation.

Nous ne pouvons partager l’avis de la Cour eu égard à l’invalidité pour manquement à l’obligation de bonne foi car aucun élément ne permet de déterminer les motifs ayant causé la publication d’un avis d’hypothèque légale sans ventilation. Il est compréhensible, par exemple, que la publication d’un avis en dehors des délais puisse causer un grand stress si le créancier avait précisément pour but la publication d’un avis illégale. Mais en l’espèce, rien ne laisse entendre que l’absence de ventilation ait eu pour but d’intimider les propriétaires à régler ce dossier pour une somme qu’ils ne devaient alors pas. De surcroît, la bonne foi, ne se présume-t-elle pas? Imprimer cet article