La présomption de plus-value est réfragable

Par Me Mario Naccarato, avocat

Gestion Michel Bélanger inc. c. O de Mer Propulsion inc., 2011 QCCS 1827, juge Catherine Mandeville.

Nature de la cause

Il s’agit d’un jugement se prononçant sur la contestation de l’état de collocation préparé à la suite d’une vente sous contrôle de justice attribuant un rang antérieur à deux hypothèques légales de la construction.

Les faits

Le 12 décembre 2007, la défenderesse («O de Mer») fait l’acquisition d’un immeuble au prix de 695 000 $ moyennant un financement hypothécaire de 750 000 $ consenti par la demanderesse («Bélanger inc.»).

Il s’agit d’un immeuble à caractère commercial et le but de son acquisition est d’y opérer une usine d’embouteillage d’eau de mer.

O de Mer fait effectuer des travaux de construction par un entrepreneur («Steco») en deux étapes pour des sommes respectives de 397 000 $ et 159 000 $ lesquelles font l’objet d’une inscription d’hypothèque légale pour chaque étape.

Les travaux effectués modifient l’immeuble afin d’y ajouter de petits laboratoires rendant l’immeuble propre à l’usage que prévoit en faire O de Mer. L’immeuble n’est jamais occupé et les cinq dirigeants d’O de Mer sont reconnus coupables d’accusations déposées en vertu de la Loi sur les valeurs mobilières.

Vu le défaut de rembourser le prêt hypothécaire, un jugement pour délaissement forcé intervient et l’immeuble est vendu en justice pour 675 000 $. C’est l’état de collocation qui s’ensuit qui fait l’objet du présent litige. Cet état de collocation accorde un rang antérieur à Steco pour ses hypothèques légales de la construction.

Prétentions des parties

Outre des prétentions eu égard à la réclamation et à la validité des inscriptions des hypothèques, Bélanger inc. prétend pour l’essentiel que les travaux effectués par Steco n’ont pas donné de plus-value à l’immeuble vendu.

En revanche, Steco prétend que ses travaux ont apporté une plus-value à l’immeuble de 295 000 $ et que de toute façon, même si l’immeuble avait pour vocation spécifique l’embouteillage d’eau médicamenteuse, ledit immeuble a été vendu en justice à une entreprise recherchant un immeuble comportant des laboratoires. Or la vente eut lieu en considération des travaux effectués par Steco.

Questions en litige

• Les travaux faisant l’objet des deux hypothèques légales publiées par Steco ont-ils conféré une plus-value à l’immeuble?

• Le cas échéant, quelle est la plus-value et quel rang doit-on accorder à la créance de Steco?

Jugement

La Cour supérieure conclut à l’absence de plus-value conférée à l’immeuble par les travaux de Steco. Cette dernière ne peut donc bénéficier d’hypothèques légales.

La Cour supérieure accueille donc la requête en contestation du projet d’état de collocation et ordonne entre autres la radiation des hypothèques légales de construction en faveur de Steco.

Motifs

L’article 2724.2 C.c.Q. énonce entre autres que l’hypothèque légale garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux du constructeur.

La plus-value est présumée mais cette présomption est réfragable par le créancier qui conteste son existence ou son étendue.

Par exception à la règle selon laquelle les hypothèques conventionnelles occupent le rang en fonction de leur inscription, l’hypothèque légale du constructeur bénéficie d’un rang antérieur à ces dernières.

Le tribunal énonce d’emblée que la plus-value donnée à l’immeuble est fonction d’une donnée objective et ne doit pas être tributaire d’une appréciation subjective de la valeur des travaux par celui qui les a effectués ni par celui qui les a commandés.

En l’espèce, la preuve faite de part et d’autre comporte des rapports et des témoignages d’experts. Le tribunal préfère se fier à ces expertises plutôt qu’au fait que l’immeuble ait été vendu en justice moins cher après la complétion des travaux visés par les hypothèques légales.

Le tribunal préfère se fier à l’expertise de Bélanger inc. qui fait une évaluation en fonction de la valeur marchande avant et après les travaux alors que l’experte de Steco fait reposer ses hypothèses, selon ses propres aveux, sur son «pifomètre».

Le témoignage de l’expert Prévost pour Bélanger inc. fait appel à la méthode comparative ainsi qu’à celle du revenu alors que l’experte de Steco fait appel à des comparables douteux.

L’experte de Steco emploie aussi de mauvais comparables pour soutenir sa technique du revenu.

En revanche, l’expert de Bélanger inc. supporte ses calculs par des autorités doctrinales et d’autres méthodes reconnues scientifiquement.

L’évaluateur de Bélanger inc. établit la valeur de l’immeuble dans une fourchette de 560 000 $ à 680 000 $. L’expert vient à cette conclusion en se fondant sur la preuve qu’après avoir cherché à vendre l’immeuble à une industrie ayant des besoins semblables de production à ceux liés par les améliorations faites par Steco, la meilleure offre obtenue est de 675 000 $. Le tribunal en vient à la conclusion suivante:

«[38] Le tribunal croit que l’expert Prévost s’est posé la bonne question à savoir qu’il y avait eu une réelle augmentation de la valeur marchande, ce à quoi il a répondu par la négative. Il conclut que les travaux effectués par Steco étaient à ce point spécifiques à l’usage de l’entreprise d’embouteillage qu’ils ont mené à des améliorations «clé en main» qui n’apportaient pas de réelle valeur sur le marché des bâtisses industrielles légères/commerciales dans le secteur visé.»

C’est ainsi que le tribunal rejette l’expertise du témoin expert d’ O de Mer qui s’est employé à déterminer la valeur des travaux en fonction des spécifications propres à O de Mer plutôt qu’en fonction de la plus-value résultant de la juste valeur marchande avant et après les travaux. C’est ainsi que le tribunal conclut à l’absence de plus-value.

Commentaires

Ce jugement pose le problème de la détermination de la plus-value lorsque l’immeuble bénéficiant des travaux est à vocation spécifique. Ce problème n’est pas sans nous rappeler celui de la détermination de la plus-value relative ou absolue qui ne cesse d’alimenter sa propre controverse.

En l’espèce, il est vrai que la plus-value, fonction de la valeur marchande, est relative bien que le constructeur acceptant de faire des travaux dans un immeuble à vocation spécifique, doit s’attendre à pouvoir exercer l’hypothèque légale que lui confèrent les dispositions du Code civil du Québec. Or, le message que ce jugement envoie aux constructeurs est de s’abstenir d’accepter d’effectuer des travaux de construction lorsque l’immeuble est à vocation spécifique car il y a de forts risques que l’immeuble ne trouve preneur sur un marché de sorte que les travaux n’y apporteraient pas de plus-value en tenant compte de la valeur marchande. Imprimer cet article