Servitudes ou obligations personnelles?

Par Me Mario Naccarato, avocat

9106-0723 Québec inc. c. Beshro, 2011 QCCS 2727, juge Gaétan Pelletier (inscription en appel 2011-06-23 (C.A.), 200-09-007454-116).

Nature de la cause

Il s’agit d’une requête pour jugement déclaratoire demandant qu’une clause de non-exploitation soit qualifiée d’obligation personnelle et ne constituant pas une servitude réelle et qu’en conséquence celle-ci soit radié du bureau de la publicité des droits.

Les faits

Dans la foulée d’une série de documents, l’une des parties se rend compte que son immeuble est affecté d’une clause de non-exploitation. Cette partie demande à la Cour de confirmer que cette clause n’est pas une servitude réelle et en conséquence demande de la radier. Voilà l’essentiel des faits.

Questions en litige

1. La clause de l’acte notarié constitue-t-elle une servitude réelle? Dans la négative, qu’en est-il des obligations personnelles de l’acheteur?
2. (…)
3. (…) (par. 2 du jugement)

La clause en litige est ainsi rédigée:

«6. CRÉATION DE SERVITUDES 

L'acheteur établit sur l'immeuble précité, à titre de «fonds servant», une servitude réelle et perpétuelle au profit de l'immeuble appartenant au vendeur, plus amplement décrit comme suit, à titre de «fonds dominant», limitant l'utilisation du fonds servant à celle qui en est faite actuellement, soit l'exploitation d'un commerce de restauration ou de vente au détail, incluant notamment l'obligation de maintenir et d'entretenir la bâtisse dessus construite dans ses dimensions actuelles, et de maintenir le même nombre (ratio) d'espace de stationnements que ceux présentement aménagés, le tout conformément à la réglementation municipale, ou aux droits acquis. 

De plus, l'acheteur ou tout propriétaire subséquent du fonds servant, ne pourra vendre, ou autrement aliéner ledit fonds servant à toute personne physique ou morale détenant un intérêt direct ou indirect à titre de propriétaire, locataire, employé, actionnaire ou bailleur de fonds dans le centre commercial voisin portant le numéro civique 3291 Chemin Sainte-Foy, Sainte-Foy, Québec, G1X 3V2 (lot 1662839) 

L'acheteur ou tout propriétaire du fonds servant paiera au vendeur, ou à tout propriétaire subséquent du fonds dominant, à titre de dommages intérêts liquidés, une somme de cinquante mille dollars (50 000 $) pour chaque jour d'infraction à la servitude ci-dessus créée, de même qu'aux engagements qui en découlent, jusqu'à concurrence de la somme de un million de dollars (1 000 000 $). Le vendeur ou tout propriétaire du fonds dominant pourra, sans préjudice à tout autre recours prévu par la loi, obtenir par injonction, la cessation immédiate de toute infraction à ce qui précède. Ces recours sont cumulatifs et non alternatifs. 

L'acheteur reconnaît que la servitude et les engagements qui précèdent sont raisonnables quant à leur étendue et portée. 

L'immeuble désigné comme «fonds dominant» aux paragraphes précédents, se décrit comme suit, savoir: 

FONDS DOMINANT – UN IMMEUBLE connu et désigné comme étant le lot UN MILLION CINQ CENT TRENTE-DEUX MILLE CENT SOIXANTE-DEUX (1 532 162) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Québec.»

Jugement

Le tribunal en vient à la conclusion que la clause 6 doit être considérée comme une obligation personnelle et n’est pas opposable au propriétaire subséquent. Ainsi, elle n’obligerait que l’acheteur à ne pas vendre son immeuble au propriétaire du centre voisin.

Motifs

Le tribunal en vient à la conclusion que le présent litige ne rencontre pas les critères développés en droit québécois concernant les servitudes réelles ni ceux de la servitude personnelle. En conséquence, il s’agirait donc plutôt d’une obligation personnelle.

L’article 1177 C.c.Q. dispose:

«La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant et qui appartient à un propriétaire différent. 

Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. 

La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice.»

Le tribunal cite la cause Léveillé qui reprend deux principaux arrêts de la Cour d’appel (Épiciers Unis Métro-Richelieu et Centre de Loisirs de Pierrefonds). Dans l’affaire Léveillé, la Cour supérieure expose:

«[22] Force est de constater qu’à l’étude de ces principes, la servitude crée dans l’acte R-2 prohibant l’usage de l’immeuble vendu à des fins de salon funéraire est une clause de non-concurrence personnelle au cocontractant et non une servitude réelle. 

[23] Aucun droit réel de jouissance n’est accordé sur le fond servant rue de Bienville. La clause litigieuse ne sert pas le fonds dominant mais sert l’intérêt commercial de ses occupants. Les caractéristiques essentielles précitées à l’existence d’une servitude réelle n’existent pas. 

[24] La convention retrouvée à R-2 ne saurait lier que Belley et Lacoursière et le vendeur. Elle n’est pas opposable à l’acquéreur subséquent. Si l’intimée voulait alléguer mauvaise foi, ce qui n’a pas été fait, elle aurait peut-être droit à des dommages, mais tel n’est pas le débat. À tout événement, un tel recours ne créerait pas plus une servitude réelle.

[25] Dans la conclusion subsidiaire à sa contestation, l’intimée demande à la Cour de déclarer que Belley et Lacoursière ont une obligation personnelle de faire en sorte que l’immeuble en litige ne serve jamais à un salon funéraire et que tout acquéreur éventuel se soumette à cette obligation. 

[26] Accorder une telle conclusion équivaudrait à reconnaître par artifice légal un droit réel qui n’existe pas. Bref, faire par la porte arrière ce qui n’est pas possible par la porte avant. Avec égards, c’est une proposition que la Cour ne peut accepter.» (par. 19 du jugement citant Michel Léveillé et al. c. Coopérative funéraire d’Autray et al., REJB 1998-07085 (C.S.)

Ce jugement répond aux critères énoncés dans un arrêt de la Cour d’appel dans Épiciers Unis Métro-Richelieu (J.E. 2001-719 (C.A.))où la Cour d’appel, sous la plume du juge Rochette, écrit:

«[26] En effet, un contrat n’a, règle générale, d’effet qu’entre les parties contractantes. Il n’en a pas quant au tiers sauf les cas prévus par la loi (article 1440 C.c.Q.). 

(…) 

[28] Une distinction s’impose donc entre le droit réel qu’est la servitude et les droits personnels. Il n’est pas inutile de rappeler ce qui différencie ces deux types de droits patrimoniaux.» (par. 24 du jugement)

Faisant référence à Me Jean-Guy Cardinal, le juge Rochette dans Épiciers Unis Métro-Richelieu énonce:

Pour qu’il y ait servitude réelle par convention, il faut rencontrer les conditions suivantes:

1. Il faut qu’il y ait deux fonds.
2. Que ces héritages appartiennent à deux propriétaires différents.
3. Que ces deux héritages soient voisins.
4. Que la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds.
5. Qu’elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque chose.
6. Que la servitude soit de nature perpétuelle.

Pour qu’il y ait servitude personnelle, il faut et il suffit que se rencontrent les caractères suivants:

1. Droits réels grevant un fonds.
2. En faveur d’une personne indépendamment des immeubles qu’elle peut ou non posséder.
3. Établie pour une période limitée.

Enfin, toujours dans le même arrêt, le juge Rochette cite les propos de Mme la juge Rousseau Houle:

«Il est essentiel à l’existence d’une servitude réelle que le service qu’elle garantit ne soit imposée ni à une personne ni à une faveur d’une personne, mais à un fonds pour l’utilité et l’agrément d’un autre fonds.» (par. 27 du jugement)

Ainsi, le juge Rochette conclut qu’une clause de non-concurrence ne constitue ni une servitude personnelle, ni une servitude réelle. Pour les mêmes motifs, en l’espèce, la clause en litige procure exclusivement un avantage commercial au propriétaire du fonds dominant et non à l’immeuble. Ainsi, la clause en litige constitue une obligation personnelle de sorte qu’elle n’est pas opposable aux propriétaires subséquents.

Commentaires

Nous endossons complètement la teneur de ce jugement qui reprend avec à-propos celle du juge Rochette dans l’affaire Épiciers Unis Métro-Richelieu inc., car le droit civil québécois, à l’instar du droit français, s’oppose depuis l’adoption du Code Napoléon à ce que l’on démembre perpétuellement le droit de propriété en faveur d’une personne. Prétendre le contraire permettrait à un seul individu, propriétaire de larges terrains, d’inclure lors de la revente des clauses restrictives de commerce de façon à contrôler les activités d’un territoire donné. Il pourrait se constituer son petit royaume! Voilà qui permettrait de faire revivre un système féodal où la libre circulation des biens est limitée. Ainsi, le droit de propriété tel qu’on le connaît en droit civil québécois comporte un quatrième attribut souvent oublié qu’est la vis attractiva aussi appelé accession juridique par laquelle le démembrement du droit de propriété finit toujours par se rapatrier entre les mains du même propriétaire de façon à rétablir un droit de propriété complet prêt à la libre circulation. En droit civil québécois, le démembrement perpétuel du droit de propriété est interdit sauf si en faveur d’un immeuble et les cas de figure ne sont pas nombreux.

Or, le débat en matière de clauses restrictives de commerce et de droits de propriété n’est pas clos et c’est avec intérêt que nous anticipons le sort de ce jugement devant la Cour d’appel du Québec. Imprimer cet article