La copropriété divise et la limitation au droit de propriété

Par Me Mario Naccarato, avocat

Syndicat des copropriétaires du 925 rue de l’Oasis c. Cusson, 2011 QCCQ 6713, juge Rosemarie Millar.

Nature de la cause

Il s’agit d’une poursuite intentée par un syndicat de copropriétaires contre l’une des copropriétaires au motif que celle-ci n’a pas respecté le règlement interdisant la présence de chiens à l’intérieur de son unité. Ainsi, le Syndicat lui réclame la somme de 7 000 $ à titre de dommages-intérêts liquidés tel que stipulé dans la déclaration de copropriété.

Les faits

La défenderesse Cusson se porte acquéreur de l’unité de copropriété dans un immeuble comprenant six unités. Au moment de l’achat, Cusson et son conjoint prennent connaissance du règlement suivant:

«110. Seuls les oiseaux, les chats et les poissons peuvent être gardés à l’intérieur d’une partie privative. Aucun autre animal ne pourra être gardé à l’intérieur d’une partie privative. Tout animal domestique considéré nuisible par le conseil d’administration du syndicat ne peut être gardé à l’intérieur d’une partie privative. Tout copropriétaire, locataire ou occupant, qui garde à l’intérieur de sa partie privative un tel animal domestique considéré nuisible doit, dans un délai de deux semaines depuis la réception d’un avis écrit du conseil d’administration, enlever définitivement cet animal, sous peine de dommages-intérêts liquidés d’un montant de CENT DOLLARS (100 $) par jour de contravention.»

La défenderesse Cusson et son conjoint emménage dans les lieux avec leur chien. C’est ainsi, suite à la constatation du chien dans l’unité de la défenderesse, que le Syndicat intente, suite à des discussions entre les parties, la présente procédure judiciaire en vue de lui réclamer les dommages-intérêts prévus à la déclaration de copropriété.

Questions en litige

Les questions en litiges sont:

1. L’article 94 (11) du règlement de l’immeuble qui interdit la présence de chiens est-il valide?
2. (…) (par. 19 du jugement)

Jugement

Le tribunal déclare que l’interdiction prévue à l’article 94 (11) du règlement interdisant la présence de chiens à l’intérieur des unités de copropriétés est légale et que la défenderesse y contrevient. Ainsi, le tribunal condamne la défenderesse à payer la somme de 1 000 $ à titre de dommages-intérêts liquidés, jugeant que la somme réclamée serait abusive.

Motifs

La question de la validité d’un tel règlement a déjà été étudiée par la Cour supérieure dans l’affaire Wilson c. Syndicat des copropriétaires du condominium Le Champlain, [1996] R.J.Q. 1019 (C.S.).

L’élément essentiel incitant le tribunal à en venir à pareille conclusion est le caractère résidentiel de l’immeuble constitué de six unités. Il importe de préciser que l’insonorisation de l’immeuble permet d’entendre les jappements de pareils animaux dans les autres unités. Aussi, la défenderesse connaissait l’existence du règlement.

Pour tous ces motifs, le tribunal conclut que l’interdiction prévue à la déclaration de copropriété est légale et que la défenderesse y contrevient.

Commentaires

La question des restrictions aux droits de propriété permis à l’article 1056 C.c.Q. a été étudiée à fond par la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400, boulevard l’Acadie, [2001] R.J.Q. 2401 (C.A.). Tel que prévu par l’article 1056 C.c.Q., les restrictions à l’usage du droit de propriété dans une copropriété divise sont permises dans la mesure où celles-ci sont justifiées par la destination, le caractère et la situation de l’immeuble. Or, une restriction qui n’est pas justifiée par ces trois éléments sera déclarée invalide. La «destination» de l’immeuble est définie dans l’affaire Kilzi «comme le facteur utilisé à la fois pour limiter les prérogatives de la collectivité et les droits individuels des copropriétaires».

Or, en l’espèce, est-ce que la destination de l’immeuble justifie l’interdiction de chiens dans les unités privatives? Nous le croyons dans la mesure où il s’agit d’un immeuble de six unités sûrement de bas de gamme car l’insonorisation permet d’entendre le jappement du chien dans les autres unités. Il nous paraît difficile de justifier pareille interdiction dans les unités de haut de gamme où l’insonorisation garantit que pareil son ne sera pas entendu dans les unités voisines. Or, la destination de l’immeuble en l’espèce, justifie l’interdiction de posséder des chiens alors que tel ne serait pas le cas dans un autre immeuble où la destination de haut de gamme pourrait le justifier. Imprimer cet article