Bulletin CCH juriste de janvier 2012, Volume 14, No 1

Le Bulletin CCH juriste de janvier 2012, Volume 14, No 1, comprend les articles suivants:

• Vous venez d'ouvrir une page Web. Venez-vous de signer un contrat ?
• La réserve du droit à une indemnité sous l’article 1016 C.c.Q.
• La copropriété divise et la limitation au droit de propriété

Vous venez d'ouvrir une page Web. Venez-vous de signer un contrat ?

Par Me Michel A. Solis

Il arrive que l'on accepte implicitement des conditions de contrat. Vous avez sans doute déjà accepté le prix d'un stationnement en le voyant annoncé et en allant stationner votre voiture.

Vous avez peut-être pensé que si le prix était annoncé de façon suffisamment claire avant d'entrer sur le terrain de stationnement, une certaine logique voudrait qu'en entrant sur le terrain vous ayez accepté le prix. La même logique voudrait que si le prix n'était pas annoncé de façon suffisamment claire, vous n'auriez pas accepté valablement ce prix ou encore, dans le doute, vous ne seriez pas entré sur le terrain.

De la même façon, vous avez peut-être déjà placé votre manteau dans le placard d'un restaurant ou d'un hôtel alors qu'une affiche indiquait que le restaurant ou l'hôtel en question déclinait toute responsabilité en cas de dommage ou encore en cas de vol. La même logique décrite précédemment voudrait que, si l'affiche est apparente, vous ayez la chance d'en accepter ou d'en refuser les conditions et qu'alors, le dépôt de votre manteau implique votre acceptation.

Si l'affiche ne mesure que quelques centimètres et est placée au fond d'un placard peu éclairé, il serait difficile pour vous de l'accepter valablement car il y a peu de chances que la voyiez.

La décision Dell

La décision Dell c. Union des consommateurs date déjà de plusieurs années (2007). Du moins, en années Internet, elle date déjà de pas mal longtemps.

Elle a édicté que lorsque le visiteur d'une page Web accepte explicitement, par un clic ou autrement, certaines des conditions qui s'y trouvent et sont portées à son attention, le même visiteur peut aussi valablement accepter d'autres conditions se trouvant sur le site et qui ne sont pas portées à son attention.

Les internautes québécois et canadiens doivent donc maintenant, dans plusieurs cas, porter attention à tous les textes légaux d'un site avant de les accepter explicitement même en partie, par un clic ou autrement.

Mais qu'arrive-t-il si aucune acceptation explicite n'est donnée par le visiteur de la page Web ? Qu'arrive-t-il s'il ne fait que… visiter ?

Le Code civil

Le Code civil du Québec nous informe à ce sujet au moyen de deux articles :

1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation (…)

Et

1386. L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne.

Si l'on combine les règles contenues à ces articles et les explications données au début de la présente chronique, il apparaît que puisque le simple visiteur d'une page Web n'exprime aucune volonté d'accepter quoi que ce soit, les conditions d'utilisation du site Web ne s'appliqueraient pas à lui.

Mais si les conditions d'utilisation prévues au site ne s'appliquent pas au simple visiteur qui n'exprime pas une volonté d'accepter, quelles règles de droit s'appliquent alors à cette visite ? Il devient tentant pour les tribunaux, qui ont horreur du vide, de présumer une acceptation tacite.

Une décision de la Colombie-Britannique

C'est ce qu'un tribunal de la Colombie-Britannique a fait dans le cadre d'une décision récente.

Les circonstances de cette décision sont tout de même différentes de la simple visite d'un site Web : la défenderesse a soutiré des informations du site Web de la demanderesse, pour les afficher sur son propre site Web, le tout contrairement aux restrictions contenues aux conditions d'utilisation du site de la demanderesse.

Le juge a décidé que les conditions d'utilisation de la demanderesse s'appliquaient à la défenderesse même si elle n'avait rien accepté, une fois qu'elle avait été « avisée » des conditions. Il n'est pas clair dans la décision quelles exigences doivent être respectées pour qu'un « avis » valable soit donné.

Notre Code civil ne s'applique pas en Colombie-Britannique, et le droit britanno-colombien ne s'applique pas au Québec. Toutefois, les jugements d'autres juridictions peuvent être d'un grand intérêt bien qu'ils ne s'appliquent pas au Québec. Ils constituent une façon de répondre à une nouvelle question de droit, façon qu'un juge local pourrait adopter si les lois locales sont comparables à celles touchant le jugement.

Compte tenu des articles mentionnés précédemment, le jugement semble compatible avec notre Code civil. Reste à voir ce qui constituera un « avis » valable dans les décisions à venir.

Michel A. Solis est avocat, arbitre et médiateur. Il oeuvre dans le secteur des TI depuis plus de 20 ans.

La réserve du droit à une indemnité sous l’article 1016 C.c.Q.

Par Me Murielle Drapeau, avocate

Droit de la famille – 113541, 2011 QCCA 2101, juges Dalphond, Kasirer et Gagnon.

Lorsque survient la rupture d’un couple, les parties ont mille et une choses à penser, à négocier ou à demander au tribunal. Ils doivent rapidement se soucier de la garde des enfants, leurs soutiens alimentaires, l’usage de la résidence familiale et des biens, etc.

Que faire avec la résidence familiale dont les parties séparées sont copropriétaires?

Parmi les options possibles lors de la rupture, il y a celle où un des copropriétaires aura l’usage de la résidence familiale généralement avec les enfants, soit parce que les parties ont convenu de le faire ainsi ou sur ordonnance du tribunal. L’autre indivisaire ira habiter ailleurs.

Dans quelle mesure l’indivisaire évincé pourra réclamer et obtenir une indemnité compensatrice pour la perte de son usage d’un bien dont il est copropriétaire? L’article 1016 du Code civil du Québec peut-il être invoqué et appliqué dans ce contexte?

Art. 1016. Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires. 

Celui qui a l'usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d'une indemnité.

La Cour d’appel a récemment rendu un jugement où elle restreint l’application de l’article 1016 du Code civil du Québec. Voici le contexte de l’affaire Droit de la famille – 113541.

Les ex-époux sont copropriétaires de la résidence familiale. Un jugement prononcé en 2006 a octroyé à madame et à ses quatre enfants l’usage de ladite résidence familiale et une pension alimentaire au montant de 700 $ par mois pour les enfants. Plusieurs années plus tard, dans le cadre des mesures accessoires au divorce, le juge de la Cour supérieure a accordé à l’ex-époux une indemnité compensatrice de 30 000 $ sous la base de l’article 1016 C.c.Q.

La Cour d’appel a infirmé en partie le jugement de la Cour supérieure. La Cour d’appel refuse d’octroyer l’indemnité sous l’article 1016 C.c.Q. pour ces principaux motifs:

• en l’espèce, le droit d’usage exclusif de la résidence familiale accordé en 2006 ne fut convenu sans réserve au droit à une indemnité.
• le droit d’usage ne fut pas exclusif à l’autre indivisaire puisque l’usage de la  résidence servait de domicile aux quatre enfants.
• la jurisprudence refuse de reconnaître le droit à une indemnité sous l’article 1016 C.c.Q. lorsque l’usage découle d’un jugement ou d’une entente entre les parties, sauf s’il y a eu réserve.

Ces trois énoncés sont importants. Rappelons-nous qu’une réserve du droit à une indemnité sous l’article 1016 C.c.Q. doit être convenue ou plaidée en même temps qu’une entente ou demande de droit d’habitation ou d’usage exclusif sinon, l’indivisaire évincé des lieux sera forclos de demander une indemnité compensatrice.

La copropriété divise et la limitation au droit de propriété

Par Me Mario Naccarato, avocat

Syndicat des copropriétaires du 925 rue de l’Oasis c. Cusson, 2011 QCCQ 6713, juge Rosemarie Millar.

Nature de la cause

Il s’agit d’une poursuite intentée par un syndicat de copropriétaires contre l’une des copropriétaires au motif que celle-ci n’a pas respecté le règlement interdisant la présence de chiens à l’intérieur de son unité. Ainsi, le Syndicat lui réclame la somme de 7 000 $ à titre de dommages-intérêts liquidés tel que stipulé dans la déclaration de copropriété.

Les faits

La défenderesse Cusson se porte acquéreur de l’unité de copropriété dans un immeuble comprenant six unités. Au moment de l’achat, Cusson et son conjoint prennent connaissance du règlement suivant:

«110. Seuls les oiseaux, les chats et les poissons peuvent être gardés à l’intérieur d’une partie privative. Aucun autre animal ne pourra être gardé à l’intérieur d’une partie privative. Tout animal domestique considéré nuisible par le conseil d’administration du syndicat ne peut être gardé à l’intérieur d’une partie privative. Tout copropriétaire, locataire ou occupant, qui garde à l’intérieur de sa partie privative un tel animal domestique considéré nuisible doit, dans un délai de deux semaines depuis la réception d’un avis écrit du conseil d’administration, enlever définitivement cet animal, sous peine de dommages-intérêts liquidés d’un montant de CENT DOLLARS (100 $) par jour de contravention.»

La défenderesse Cusson et son conjoint emménage dans les lieux avec leur chien. C’est ainsi, suite à la constatation du chien dans l’unité de la défenderesse, que le Syndicat intente, suite à des discussions entre les parties, la présente procédure judiciaire en vue de lui réclamer les dommages-intérêts prévus à la déclaration de copropriété.

Questions en litige

Les questions en litiges sont:

1. L’article 94 (11) du règlement de l’immeuble qui interdit la présence de chiens est-il valide?
2. (…) (par. 19 du jugement)

Jugement

Le tribunal déclare que l’interdiction prévue à l’article 94 (11) du règlement interdisant la présence de chiens à l’intérieur des unités de copropriétés est légale et que la défenderesse y contrevient. Ainsi, le tribunal condamne la défenderesse à payer la somme de 1 000 $ à titre de dommages-intérêts liquidés, jugeant que la somme réclamée serait abusive.

Motifs

La question de la validité d’un tel règlement a déjà été étudiée par la Cour supérieure dans l’affaire Wilson c. Syndicat des copropriétaires du condominium Le Champlain, [1996] R.J.Q. 1019 (C.S.).

L’élément essentiel incitant le tribunal à en venir à pareille conclusion est le caractère résidentiel de l’immeuble constitué de six unités. Il importe de préciser que l’insonorisation de l’immeuble permet d’entendre les jappements de pareils animaux dans les autres unités. Aussi, la défenderesse connaissait l’existence du règlement.

Pour tous ces motifs, le tribunal conclut que l’interdiction prévue à la déclaration de copropriété est légale et que la défenderesse y contrevient.

Commentaires

La question des restrictions aux droits de propriété permis à l’article 1056 C.c.Q. a été étudiée à fond par la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400, boulevard l’Acadie, [2001] R.J.Q. 2401 (C.A.). Tel que prévu par l’article 1056 C.c.Q., les restrictions à l’usage du droit de propriété dans une copropriété divise sont permises dans la mesure où celles-ci sont justifiées par la destination, le caractère et la situation de l’immeuble. Or, une restriction qui n’est pas justifiée par ces trois éléments sera déclarée invalide. La «destination» de l’immeuble est définie dans l’affaire Kilzi «comme le facteur utilisé à la fois pour limiter les prérogatives de la collectivité et les droits individuels des copropriétaires».

Or, en l’espèce, est-ce que la destination de l’immeuble justifie l’interdiction de chiens dans les unités privatives? Nous le croyons dans la mesure où il s’agit d’un immeuble de six unités sûrement de bas de gamme car l’insonorisation permet d’entendre le jappement du chien dans les autres unités. Il nous paraît difficile de justifier pareille interdiction dans les unités de haut de gamme où l’insonorisation garantit que pareil son ne sera pas entendu dans les unités voisines. Or, la destination de l’immeuble en l’espèce, justifie l’interdiction de posséder des chiens alors que tel ne serait pas le cas dans un autre immeuble où la destination de haut de gamme pourrait le justifier.